2018年2月

2018财政预算:买方印花税(BSD)调整政策详细解读

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新年好, 萝卜给大家拜年了!

2018年度的财政预算案于本周19日公布,顿时一石惊起千层浪,成为全岛的热点话题。

其中住宅类房产的买家印花税(Buyer Stamp Duty——简称BSD)税率,更是自从1996年以来首度上调,出乎所有人的预料。

预算案公布当天,不仅本地买家闻风而动,连夜抢购了一把,消息还火出了国境,中国不少门户网站的财经版都报道了。

比方说下面这个新闻标题,传播得挺广。

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这是典型的标题党,标题足够吸引眼球,看看就好了,具体理解上不要当真。

  • 政策调整并不是针对豪宅。

  • 买方印花税是渐进式税率,4%属于最高一档的税率。

 

今天的这篇文章,我会尽量全面的写一些详细的解读,澄清歧义,供大家参考。

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买方印花税(BSD),是购买新加坡房产必须交纳的基本税种。跟买家的身份无关,也跟购买房产的类型无关。

也就是说,无论是本地买家还是外国买家,无论是个人还是公司,也不管购买的房产是商业性质还是住宅性质,只要交易的是新加坡境内的房产,买家一律需要交纳BSD。

以下BSD政策调整部分来源自《联合早报》新闻。

政府明天起(注:2018年2月20日)将调高购买房地产的买方印花税(Buyer’s Stamp Duty)。成交价100万元以上的住宅,首100万元后的余额,征收的印花税将从现有的3%,调高至4%。

至于100万元及以下的住宅,将不受影响,印花税率仍保留有现有的1%至3%的范围内。

买方印花税采用渐进税率,具体的税率变化可以参考下面的图表(来源自海峡时报)

解读一:这次买方印花税的调整,仅限住宅类房产(Residential Property)。商业类和工业类房产不受影响。

解读二:住宅类房产售价售价100万以下的部分,买方印花税不变。100万以上的部分,多征收1%的印花税。

解读三:为什么采用100万这个额度。

100万新币在新加坡房市是个分水岭。

可以这么说,新加坡的组屋市场,很少有售价100万以上的。私宅市场,除非是小户型公寓,很少有售价100万以下的。

采用100万新币的额度,可以保证绝大多数的组屋不受政策影响。绝大多数的私宅受政策影响。

但另一方面,如果绝对地说,买方印花税的税率调整只针对私宅,这个理解也不对。

住宅类房产,包括组屋,公寓,以及有地住宅等各个类别。

买方印花税的税率调整,只和住宅的售价挂钩,不和具体类别挂钩。

下面举例说明。

 

例1:售价70万的五房市组屋VS 售价70万的一室一厅小公寓。

两者售价都低于100万新币,因此需要交纳的买方印花税都不受新政策影响。

买方印花税=

1800(首18万)+3600(18至36万) + 10200 (36至70万) =15600新币

 

例2: 2017年度的组屋转售之王,是售价118万的碧山怡然阁组屋。

如果今年2月20日以后,有组屋以同样的售价售出,会受到BSD调整影响,100万新币以上的部分,需要多交纳1%买方印花税,即多交1800元。

解读四:这次的买方印花税调整,对于住宅买家的影响,力度不算很大。
解读五: 发展商才是受影响最大的。

另一方面,发展商买地的成本增加了,对于个人买家来说,其实不是件好事。

毕竟羊毛出在羊身上。

土地成本增加了,连带的会影响到未来的私宅售价。

解读六:从政策调整看趋势。

这次印花税调整的力度并不大,但政府发出了一个明显的信号:

这是自从1996年以来,从未变动的买方印花税(BSD)第一次调整。

 

去年开始,新加坡的房市持续回暖,房价指数连续三个季度上升。

今年就调整BSD税率了。

记性好的人应该还记得政府前几年是怎么玩额外买家印花税(ABSD)和卖家印花税(SSD)的。

额外买家印花税三年调了两次。

卖家印花税七年调了五次。

没人保证这次BSD的调整是最后一次。

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很多人没想到这点。

在新加坡,发展商无论是竞标住宅用途地皮,还是从私人屋主手里买集体出售的地皮,都是要交买方印花税的。

现在这么一调整,2月20日以后,标下一块5亿新币的地皮,就要多交499万的税。

真正的躺枪。

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市场上大多数的三室一厅公寓,售价在120万-160万新币之间,印花税调整不会超过6000元。市中心边缘的中高档公寓,三室一厅售价一般在200万区间上下,印花税调整不会超过1万元。

对于豪宅市场的影响大一些。比如说乌节路某永久地契豪宅,三室一厅售价660万新币,印花税就要多交5万6千元。

但整体上,针对个人买家来说,这次BSD调整的力度并不大,对短期房市的供需并没有太大的影响力。

解读七: 从BSD的政策调整,回过头来看ABSD政策的趋势。

最高征收额度达房价15%的额外买家印花税(ABSD),是新加坡房市被人吐槽最多的政策,没有之一。

很多人都觉得等一等,可能会等到政府取消这个ABSD政策,一下就能少交15%的真金白银。

但现实就是这么骨感。

现在这个局面,连20年不动的BSD税率都上调了,影响所有人的消费税也会上调,再看看新年预算案里政府哭穷的态度。到底是减税的可能性大还是加税的可能性大?

萝卜还是那句话:ABSD短期没有取消可能。

 

文章的最后,祝大家狗年旺旺,大吉大利,恭喜发财!