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2018年2月
2018财政预算：买方印花税(BSD)调整政策详细解读
新年好， 萝卜给大家拜年了！
2018年度的财政预算案于本周19日公布，顿时一石惊起千层浪，成为全岛的热点话题。
其中住宅类房产的买家印花税(Buyer Stamp Duty——简称BSD)税率，更是自从1996年以来首度上调，出乎所有人的预料。
预算案公布当天，不仅本地买家闻风而动，连夜抢购了一把，消息还火出了国境，中国不少门户网站的财经版都报道了。
比方说下面这个新闻标题，传播得挺广。
这是典型的标题党，标题足够吸引眼球，看看就好了，具体理解上不要当真。
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政策调整并不是针对豪宅。
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买方印花税是渐进式税率，4%属于最高一档的税率。
今天的这篇文章，我会尽量全面的写一些详细的解读，澄清歧义，供大家参考。
买方印花税(BSD)，是购买新加坡房产必须交纳的基本税种。跟买家的身份无关，也跟购买房产的类型无关。
也就是说，无论是本地买家还是外国买家，无论是个人还是公司，也不管购买的房产是商业性质还是住宅性质，只要交易的是新加坡境内的房产，买家一律需要交纳BSD。
以下BSD政策调整部分来源自《联合早报》新闻。
政府明天起(注：2018年2月20日)将调高购买房地产的买方印花税（Buyer’s Stamp Duty）。成交价100万元以上的住宅，首100万元后的余额，征收的印花税将从现有的3％，调高至4％。
至于100万元及以下的住宅，将不受影响，印花税率仍保留有现有的1％至3％的范围内。
买方印花税采用渐进税率，具体的税率变化可以参考下面的图表（来源自海峡时报）
解读一：这次买方印花税的调整，仅限住宅类房产(Residential Property)。商业类和工业类房产不受影响。
解读二：住宅类房产售价售价100万以下的部分，买方印花税不变。100万以上的部分，多征收1%的印花税。
解读三：为什么采用100万这个额度。
100万新币在新加坡房市是个分水岭。
可以这么说，新加坡的组屋市场，很少有售价100万以上的。私宅市场，除非是小户型公寓，很少有售价100万以下的。
采用100万新币的额度，可以保证绝大多数的组屋不受政策影响。绝大多数的私宅受政策影响。
但另一方面，如果绝对地说，买方印花税的税率调整只针对私宅，这个理解也不对。
住宅类房产，包括组屋，公寓，以及有地住宅等各个类别。
买方印花税的税率调整，只和住宅的售价挂钩，不和具体类别挂钩。
下面举例说明。
例1：售价70万的五房市组屋VS 售价70万的一室一厅小公寓。
两者售价都低于100万新币，因此需要交纳的买方印花税都不受新政策影响。
买方印花税=
1800（首18万）+3600（18至36万） + 10200 (36至70万) =15600新币
例2： 2017年度的组屋转售之王，是售价118万的碧山怡然阁组屋。
如果今年2月20日以后，有组屋以同样的售价售出，会受到BSD调整影响，100万新币以上的部分，需要多交纳1%买方印花税，即多交1800元。
解读四：这次的买方印花税调整，对于住宅买家的影响，力度不算很大。
解读五： 发展商才是受影响最大的。
另一方面，发展商买地的成本增加了，对于个人买家来说，其实不是件好事。
毕竟羊毛出在羊身上。
土地成本增加了，连带的会影响到未来的私宅售价。
解读六：从政策调整看趋势。
这次印花税调整的力度并不大，但政府发出了一个明显的信号：
这是自从1996年以来，从未变动的买方印花税(BSD)第一次调整。
去年开始，新加坡的房市持续回暖，房价指数连续三个季度上升。
今年就调整BSD税率了。
记性好的人应该还记得政府前几年是怎么玩额外买家印花税(ABSD)和卖家印花税(SSD)的。
额外买家印花税三年调了两次。
卖家印花税七年调了五次。
没人保证这次BSD的调整是最后一次。
很多人没想到这点。
在新加坡，发展商无论是竞标住宅用途地皮，还是从私人屋主手里买集体出售的地皮，都是要交买方印花税的。
现在这么一调整，2月20日以后，标下一块5亿新币的地皮，就要多交499万的税。
真正的躺枪。
市场上大多数的三室一厅公寓，售价在120万-160万新币之间，印花税调整不会超过6000元。市中心边缘的中高档公寓，三室一厅售价一般在200万区间上下，印花税调整不会超过1万元。
对于豪宅市场的影响大一些。比如说乌节路某永久地契豪宅，三室一厅售价660万新币，印花税就要多交5万6千元。
但整体上，针对个人买家来说，这次BSD调整的力度并不大，对短期房市的供需并没有太大的影响力。
解读七： 从BSD的政策调整，回过头来看ABSD政策的趋势。
最高征收额度达房价15%的额外买家印花税(ABSD)，是新加坡房市被人吐槽最多的政策，没有之一。
很多人都觉得等一等，可能会等到政府取消这个ABSD政策，一下就能少交15%的真金白银。
但现实就是这么骨感。
现在这个局面，连20年不动的BSD税率都上调了，影响所有人的消费税也会上调，再看看新年预算案里政府哭穷的态度。到底是减税的可能性大还是加税的可能性大？
萝卜还是那句话：ABSD短期没有取消可能。
文章的最后，祝大家狗年旺旺，大吉大利，恭喜发财！