2016年7月

​新加坡银行贷款配套详解

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买房是人生大事。选房,贷款,每一步都是重要环节。动辄几十万上百万的贷款数额,怎么才能选到最合适的利率配套,里面大有讲究。

经常有客户拿着四五家银行的各种配套,SIBOR, SOR, BR, 一个月浮动,三个月浮动,选择越多越烦恼。最后丢到我面前,萝卜啊,帮我看看,哪个最好。

我们今天就详细说说新加坡市面上常见的房贷利率配套模式,以及各自的特点。

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先从最基本的说起。大家都知道,贷款分成固定利率浮动利率两大类,按期限分又分成有锁定期没有锁定期两种。

固定利率

固定利率是大家喜闻乐见的一种配套。在约定的某段年限里,每个月利率固定,还贷额度也固定。

对于不喜欢操心的贷款人来说, 固定利率是最省心的方式。

让我们举个市场上的真实栗子吧。

 

某银行最近有个配套,两年固定利率,两年锁定期,年利率1.68%。

一百万新币的房子,贷款80万,贷30年,每个月还贷2830新币。

五个字形容:

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为了配合大家理解,咱们还有另一个配套作为反例,哦不,范例。

市场上还有个配套,是本地三大行之一最近推出的,两年固定利率1.65%。

这是目前市场上最低的固定利率。听起来不错吧。

不过注意看全部的配套说明,一个字都别漏掉。

配套锁定期是三年。固定利率只有两年。那第三年是啥情况?

 

再仔细往下看,第三年利率的计算公式是这样的:

36FDMR+1.15.

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36FDMR这个谜之变量,在这篇文章的后面我们会解释。

总结一下,虽然看起来是固定利率配套,但加上三年锁定期这个条件,其实是两年固定利率+一年浮动利率的配套。

浮动利率:
  1. ​跟SIBOR挂钩

浮动利率顾名思义,就是利率随时会波动。

当然银行也不会每天变动贷款利率,这不是闲着没事找事么。

通常约定一段时间波动一次。这个时间可以是一个月,三个月,六个月,或者一年。但大多数的新加坡银行只提供一个月三个月的配套选择。

如果选择一个月配套,每个月银行会通知最新的利率和还贷数目。

如果选择三个月配套,每三个月银行会通知最新的利率和还贷数目。

 

比起固定利率来说,浮动利率每几个月就会变一次,挺麻烦。那它有什么优点吸引贷款人选择浮动配套呢?

当然是比固定配套更低的利率了。

省下的利息,都是白花花的银子啊。

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利率怎么波动大有讲究,市场上有很多种方式计算浮动利率。

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我们来比较一下这三种浮动利率。

SIBOR和SOR的数据都是公开的,可以随时查询。

BR的计算方式不透明。

SOR上下波动的幅度超过SIBOR。

选择一个月配套,还是三个月配套,这个要看利率市场的走势。

如果判断未来利率的趋势是快速往下,就应该选择一个月浮动一次,抓住最好的利率。

当然,如果判断失误,市场利率快速往上,就眼看每个月的利息蹭蹭蹭往上涨吧。

下图是最近几年的SIBOR和SOR走势图。大家自己研究。

SIBOR 是(Singapore Interbank Offered Rate-银行拆借利率)的缩写。简单来说,就是新加坡的银行之间互相拆借所需要的利率。

市面上大部分的浮动利率配套跟SIBOR利率挂钩。

最普遍使用的是三个月SIBOR利率。

2. 跟SOR挂钩

还有一种方式是跟SOR(Swap Offer Rate-新元调期利率)挂钩。

SOR 是以美元为主的借贷率,利用外汇兑换成新元,受外汇市场影响,上下波动范围通常比SIBOR大。新加坡只有少数银行提供SOR挂钩的浮动贷款配套。
跟SIBOR类似,新加坡的银行通常提供三个月SOR配套选择。

3. 跟BR挂钩

现行利率(BR -Board Rate)就比较有意思了。

现行利率的数字没有明确发布的公式,通常会参考SIBOR,但最终数字由贷款银行内部决定,每个银行的BR都不一样。

还记得前面的谜之变量36FDMR吗?就是某银行的内部Board Rate。

三个英文词形容:

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举例时间又到了。我们再找两个市场上的真实例子。

 

第一个:

某银行最近的浮动利率配套,跟三个月SOR挂钩。

利率计算公式: 三个月SOR+0.65。没有锁定期。

用目前的三个月SOR计算,利率1.38%.

一百万的房子,贷款80万,贷30年,每个月还贷2714

第二个:

某银行最近的浮动利率配套,跟一个月SIBOR挂钩。

利率计算公式: 一个月SIBOR+0.65。两年锁定期。

用目前的一个月SIBOR计算,利率1.40%.

一百万的房子,贷款80万,贷30年,每个月还贷2722

 

粗粗一看,这两个配套差不多啊。每个月贷款就差几块钱。

还是那句话。

注意看完全部的配套说明,一个字都别漏掉。

除了每月利息,还有好多附带条件。说不定哪个条件就是你做决定的关键。

比如说第一个配套是优惠利率,客户需要维持15万新币在他家银行账户里才能拿到这个优惠利率。否则每年利率再加个0.05。

第二个配套,跟一个月SIBOR挂钩的这个,规定只贷给已建成的房产。期房拿不到。

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读到这里,大家应该对市场上的各种利率配套有基本的了解了。

如果你第一次选择利率配套,有几个地方需要重点关注。

1. 对于没有建成的新公寓,银行只提供浮动利率配套,不提供固定利率。公寓建成以后通常会有一次免费的更换配套服务。

 

2. 带有锁定期的配套会提供更加优惠的利息。但是,如果预计房产在短期可能卖出,哪怕利息高点,不要选有锁定期的配套。锁定期内还清贷款需要向银行交一大笔罚金,数量要看合同了,普遍是贷款额度的1.5%。

 

3. 固定利率和浮动利率各有各的优点,固定利率普遍定得比当前的浮动利率高。但是,在预期利率向上走的市场里,固定利率还是比较好的选择。

 

4. 一旦过了锁定期,合同里规定的利息会大幅度增加怎么办。​

不用担心,办理重新贷款就好。如果是向别的银行重新贷款就需要支付律师费,估价费等费用。不过通常情况下,银行向新客户提供的配套会更好。如果贷款数额大,更换银行重新贷款省下的利息还是值得这些麻烦的。


 

5. 最后一个,只选择你可以理解的配套。

     如果配套里面某个部分弄不明白,就不要选它。