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2016年7月
新加坡银行贷款配套详解
买房是人生大事。选房，贷款，每一步都是重要环节。动辄几十万上百万的贷款数额，怎么才能选到最合适的利率配套，里面大有讲究。
经常有客户拿着四五家银行的各种配套，SIBOR, SOR, BR, 一个月浮动，三个月浮动，选择越多越烦恼。最后丢到我面前，萝卜啊，帮我看看，哪个最好。
我们今天就详细说说新加坡市面上常见的房贷利率配套模式，以及各自的特点。
先从最基本的说起。大家都知道，贷款分成固定利率和浮动利率两大类，按期限分又分成有锁定期和没有锁定期两种。
固定利率
固定利率是大家喜闻乐见的一种配套。在约定的某段年限里，每个月利率固定，还贷额度也固定。
对于不喜欢操心的贷款人来说， 固定利率是最省心的方式。
让我们举个市场上的真实栗子吧。
某银行最近有个配套，两年固定利率，两年锁定期，年利率1.68%。
一百万新币的房子，贷款80万，贷30年，每个月还贷2830新币。
五个字形容：
为了配合大家理解，咱们还有另一个配套作为反例，哦不，范例。
市场上还有个配套，是本地三大行之一最近推出的，两年固定利率1.65%。
这是目前市场上最低的固定利率。听起来不错吧。
不过注意看全部的配套说明，一个字都别漏掉。
配套锁定期是三年。固定利率只有两年。那第三年是啥情况？
再仔细往下看，第三年利率的计算公式是这样的：
36FDMR+1.15.
36FDMR这个谜之变量，在这篇文章的后面我们会解释。
总结一下，虽然看起来是固定利率配套，但加上三年锁定期这个条件，其实是两年固定利率+一年浮动利率的配套。
浮动利率:
-
跟SIBOR挂钩
浮动利率顾名思义，就是利率随时会波动。
当然银行也不会每天变动贷款利率，这不是闲着没事找事么。
通常约定一段时间波动一次。这个时间可以是一个月，三个月，六个月，或者一年。但大多数的新加坡银行只提供一个月和三个月的配套选择。
如果选择一个月配套，每个月银行会通知最新的利率和还贷数目。
如果选择三个月配套，每三个月银行会通知最新的利率和还贷数目。
比起固定利率来说，浮动利率每几个月就会变一次，挺麻烦。那它有什么优点吸引贷款人选择浮动配套呢？
当然是比固定配套更低的利率了。
省下的利息，都是白花花的银子啊。
利率怎么波动大有讲究，市场上有很多种方式计算浮动利率。
我们来比较一下这三种浮动利率。
SIBOR和SOR的数据都是公开的，可以随时查询。
BR的计算方式不透明。
SOR上下波动的幅度超过SIBOR。
选择一个月配套，还是三个月配套，这个要看利率市场的走势。
如果判断未来利率的趋势是快速往下，就应该选择一个月浮动一次，抓住最好的利率。
当然，如果判断失误，市场利率快速往上，就眼看每个月的利息蹭蹭蹭往上涨吧。
下图是最近几年的SIBOR和SOR走势图。大家自己研究。
SIBOR 是（Singapore Interbank Offered Rate-银行拆借利率）的缩写。简单来说，就是新加坡的银行之间互相拆借所需要的利率。
市面上大部分的浮动利率配套跟SIBOR利率挂钩。
最普遍使用的是三个月SIBOR利率。
2. 跟SOR挂钩
还有一种方式是跟SOR（Swap Offer Rate－新元调期利率）挂钩。
SOR 是以美元为主的借贷率，利用外汇兑换成新元，受外汇市场影响，上下波动范围通常比SIBOR大。新加坡只有少数银行提供SOR挂钩的浮动贷款配套。
跟SIBOR类似，新加坡的银行通常提供三个月SOR配套选择。
3. 跟BR挂钩
现行利率(BR －Board Rate)就比较有意思了。
现行利率的数字没有明确发布的公式，通常会参考SIBOR，但最终数字由贷款银行内部决定，每个银行的BR都不一样。
还记得前面的谜之变量36FDMR吗？就是某银行的内部Board Rate。
三个英文词形容：
举例时间又到了。我们再找两个市场上的真实例子。
第一个:
某银行最近的浮动利率配套，跟三个月SOR挂钩。
利率计算公式: 三个月SOR+0.65。没有锁定期。
用目前的三个月SOR计算，利率1.38%.
一百万的房子，贷款80万，贷30年，每个月还贷2714。
第二个：
某银行最近的浮动利率配套，跟一个月SIBOR挂钩。
利率计算公式: 一个月SIBOR+0.65。两年锁定期。
用目前的一个月SIBOR计算，利率1.40%.
一百万的房子，贷款80万，贷30年，每个月还贷2722。
粗粗一看，这两个配套差不多啊。每个月贷款就差几块钱。
还是那句话。
注意看完全部的配套说明，一个字都别漏掉。
除了每月利息，还有好多附带条件。说不定哪个条件就是你做决定的关键。
比如说第一个配套是优惠利率，客户需要维持15万新币在他家银行账户里才能拿到这个优惠利率。否则每年利率再加个0.05。
第二个配套，跟一个月SIBOR挂钩的这个，规定只贷给已建成的房产。期房拿不到。
读到这里，大家应该对市场上的各种利率配套有基本的了解了。
如果你第一次选择利率配套，有几个地方需要重点关注。
1. 对于没有建成的新公寓，银行只提供浮动利率配套，不提供固定利率。公寓建成以后通常会有一次免费的更换配套服务。
2. 带有锁定期的配套会提供更加优惠的利息。但是，如果预计房产在短期可能卖出，哪怕利息高点，不要选有锁定期的配套。锁定期内还清贷款需要向银行交一大笔罚金，数量要看合同了，普遍是贷款额度的1.5%。
3. 固定利率和浮动利率各有各的优点，固定利率普遍定得比当前的浮动利率高。但是，在预期利率向上走的市场里，固定利率还是比较好的选择。
4. 一旦过了锁定期，合同里规定的利息会大幅度增加怎么办。
不用担心，办理重新贷款就好。如果是向别的银行重新贷款就需要支付律师费，估价费等费用。不过通常情况下，银行向新客户提供的配套会更好。如果贷款数额大，更换银行重新贷款省下的利息还是值得这些麻烦的。
5. 最后一个，只选择你可以理解的配套。
如果配套里面某个部分弄不明白，就不要选它。