2018年2月

政策进一步加强限制,鞋盒公寓未来前景如何

去年10月17日,新加坡市区重建局(URA)宣布了三个针对非有地私宅的新措施,分别如下:

  1. 进一步限制中央区以外私宅项目的单位数量;

  2. 调整私人户外空间的额外空间顶限;以及

  3. 推出新的楼面红利计划。

新加坡政府制定的措施,基本可以分为两大类别,一种是‘未雨绸缪’,一种是‘有的放矢’。

URA的三项新措施,明显是瞄准了靶子射箭。

 

第一项措施,针对非中央区的‘鞋盒公寓’。

第二项措施,针对目前市场上泛滥的‘大阳台’,‘空调槽’等现象。

第三项措施,针对私宅项目的室内公众设施设计。

 

第一项措施的适用范围,覆盖非中央区的所有私宅项目。

措施规定,新楼盘项目的单位平均面积,从目前的至少70平米,增加到至少85平米。

这项措施对新加坡房产市场的影响将非常深远。

非中央区的鞋盒公寓这一块市场,将会产生很大的改变。

 

谈到具体怎么个影响法之前,咱们先来个历史回顾,看看新加坡鞋盒公寓市场的前世今生。

鞋盒公寓的概念在全世界遍地开花,大家早就见怪不怪了,但是在新加坡,鞋盒公寓大量出现的时间还真挺晚。

我们来看一张有意思的图。

 

下图记录了新加坡建国以来,市场上发售的所有鞋盒公寓项目。

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所谓鞋盒(Shoebox) ,当然不是上图这个鞋盒。

市场上比较普遍的定义是:总面积在500平方尺以下的一室一厅户型。

 

下图这样的小公寓,就是个典型的鞋盒。

红色标记的,是1965年建国以来到2008年所有发售的鞋盒公寓。

数目并不多,并且集中在中央区。

蓝色标记的,是2008年以后发售的鞋盒公寓。

可以看到,数目惊人,全岛遍地开花了。

 

下面的一张鞋盒公寓交易历史数据,可以更直观的理解2008-2018这十年间,鞋盒公寓在新加坡私宅市场的爆炸性增长。

红色长柱,代表大众私宅市场的鞋盒成交量。

紫色长柱,代表中央区的鞋盒成交量。

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交易量本身就相当的有意思。明显分成三个阶段。

 

第一阶段:2008年之前。

——安静低调的小众市场。

 

长期以来,新加坡的主流公寓市场始终是三室一厅。120平面积是标配。

鞋盒公寓的数量稀少,而且主要扎堆在中央区(CCR),乌节路,多美歌,River Valley这些核心地区,属于安静低调的小众市场。

鞋盒公寓的月成交量,在两位数长期徘徊。

第二阶段:2008年-2012年 。

——高歌猛进的市场大热门。

 

时间推进到了08,09年,几个胆子大的发展商开始把鞋盒户型带进大众公寓市场,并且广受欢迎。

这个特殊的类型开始大量出现在新加坡的大众视野里。

从09年到13年,新加坡的房市经历了一波猛涨。也就是这段时间,鞋盒公寓大热,价格和销售量齐升,跃升成市场大热门。

鞋盒公寓的销量在2012年到达顶峰。

也是从这年起,中央以外地区(OCR)的鞋盒销售量超越了中央区(CCR)和中央边缘区(RCR),成为了鞋盒公寓的主要供应来源。

 

第三阶段:2013-2018年。

——平稳销售的户型类别。

2012年底,市区重建局(URA)给火热的鞋盒市场踩了脚刹车。

措施限制中央区以外的非有地私宅发展项目的单位数量顶限,规定平均单位面积不得少过70平米,以确保鞋盒公寓不会占据居民住房的大多数。

听起来很眼熟?没错,这就是单位数量顶限1.0版本。

去年10月17日的新措施属于2.0升级版。          

 

2012年的新闻报道,揭示了1.0版政策出台的背景。

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下面这个报道属于八卦版本。

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限制私宅项目单位的最小平均面积,这项措施直接限制了鞋盒公寓的供应量,相当的有用。

拉回去看销量数据,相比于第二阶段的节节攀升,到了第三阶段,鞋盒的月销量长期保持在一个相对稳定的区间。

 

好了,现在时间线拉到了2019年。

鞋盒公寓即将进入第四阶段。

 

 

非中央区私宅项目,单位最小平均面积从70平米跳到85平米,对于鞋盒公寓会怎么个影响法,咱们举些简单粗暴的例子说明吧。

 

大家都知道,越是面积小的单位,销售尺价越高。

鞋盒公寓的销售尺价,比起大户型单位的尺价,平均要高20%-30%。

发展商当然喜欢鞋盒了。

有趣的是,买家也喜欢鞋盒。

虽然尺价高,但是它总价低啊!

可谓是:一个愿打,一个愿挨。

 

市区重建局原本的1.0版规定,单位平均面积至少70平米。也就是说,楼盘内较小的和较大的两套单位,面积加起来得140平米。

发展商琢磨了一下,好办。

70平米,正好是个两卧的标准面积嘛!市场上最畅销的就是两卧了!

一半的户型,设计成70平两卧,搞定。

剩下的一半,小户型直接设计成鞋盒,45平米!大户型至少要95平米,正好设计个三居室。三卧在市场上也好卖。

于是, 楼盘户型分布出炉了。25%鞋盒,50%两居室,25%三卧。

鞋盒占楼盘总户型分布的25%。

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现在的2.0版本,规定单位平均面积至少要85平米。

这下不好办了。

首先,85平米,现在是三居室的标准面积。

如果小户型还是设计成鞋盒,45平米。另一个大户型单位平均要达到125平米的面积,妥妥地四居室了。

25%鞋盒,50%三居室,25%四卧,这种户型分布绝对会砸手里啊!

卖不出去,砸在手里的还都是大户型,够发展商喝一壶的。

所以目前这种讨巧的户型分布行不通了。

 

一种办法是鞋盒比例不变,其他户型面积加大,功能增强。

比如说,推出110平米的大三卧+书房,跃层复式,两倍挑高空间,底楼大院子这些非典型户型,吸引买家的兴趣。

但这样会有个问题,就是总价上升,挑战市场买家的荷包深度。

 

另一种办法,是减少鞋盒的比例。

比如说,每10个单位里面,一个45平米的鞋盒,两个65平米的两卧,2个80平米的两卧+书房,两个85平米的标准三卧,两个110平米的大三卧,一个125平米的四卧。

这个方案比较稳妥,也是政府想要看到的。

 

当然,还有其他的办法。比如说……推出一个400平米的顶层豪宅(Penthouse)。

一个顶层Penthouse,可以搭配八个鞋盒。

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以上都是非常简单粗暴的例子,只是供理解用,并非实际市场情况。

 我们来看看目前的市场上,超过1000户的大型私宅楼盘的户型比例。

 

Kingsford Waterbay

总单位1165个,鞋盒单位234个,占总户型的20%左右。

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Affinity at Serangoon

总单位1052个,鞋盒单位186个,占总户型的17%左右。

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Florence residences

总单位1410个,鞋盒单位216个, 占总户型的15%左右。

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目前的户型分布,鞋盒大都在总单位数的15%-25%这个区间。

 

等到第一批受新条例影响的私宅项目开盘,就是发展商各显神通的时候了。到那个时候,我们应该会看到新项目的户型分布有较大的改变。

非市区私宅项目的鞋盒户型大幅度减少,会是大概率事件。

这个时间点,早的话在今年底,晚一些会是明年初。

 

对于潜在的买家,在谈到政策影响之前,首先要问自己购买鞋盒的目的是什么。

 

如果是单身人士或者小家庭买来自住。

这些政策改变,对自住群体又有什么影响呢。

 

即使以后非市区楼盘的鞋盒户型比率减少,但整个新加坡开盘的项目并不少,鞋盒的绝对数量也不少。

现有政策下,指望房价大涨大跌都是不现实的。

找地点方便的,价钱合适的,自己喜欢的,就可以买了。

比起省下的房租,都划算。                    

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如果买来投资。

 

一定要注意到明确的政策信号:不鼓励在非市区地点投资鞋盒。

新加坡房市受政策的影响还是很大的。

除了政策影响以外,地点,回报率,周边环境,时机,这些都是投资鞋盒公寓的重要因素。但萝卜希望不是因为,‘这个项目的鞋盒价钱最便宜’。

 

 

附录:

2018年第四季度月租金中位数 (鞋盒单位)

(2018 Q4 Medium Rents)

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最近12个月租金回报率最高的非有地私宅项目前十名:

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