2016年4月

关于组屋转名的规定详解

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政府这几年为了房产市场降温打出了一套组合拳,额外买家印花税(ABSD),卖家印花税(SSD),每月偿还贷款比率(MSR),总偿债率(TDSR),各种组屋条例,令人眼花缭乱。

家庭买第一套房基本没问题,想买第二套,方方面面卡你没商量。

 

在去年的一篇文章里,本人曾经详细介绍过房产转名的办法。

主要针对夫妻联名买了第一套房产,想要买第二套,但是又想免交额外印花税(ABSD)的情况。

房产转名的核心诀窍,就是把第一套房产转名给一个人,另一个人的名字空出来,单独买第二套。最适合公民+公民的家庭组合。

公民+非公民的家庭虽然也能做,但是经济上就不怎么划算了。

 

公寓转名的流程叫做decoupling,组屋转名的流程叫做Ownership Transfer。

 

在过去的一两年内,有不少家庭通过组屋转名这个方式,成功的把一方从屋主转成Occupier,这样买第二套房产就不需要付额外买家印花税(ABSD)。

如果按照公民购买120万的三房公寓来计算,二套房省下来的税就达到8万4新币!

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但是,注意了!

最近建屋局出台了新的规则,已经把组屋转名的漏洞补上了。

今天萝卜就来解释一下规则细节,顺便通过建屋局的这个补漏行动,大胆揣测一下政府制定政策的心态,以及对未来的房产市场有什么影响。

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建屋局的最近规则明确规定,组屋转名有两种方式。

 

第一种方式,Transfer of Ownership.

原因:必须因为家庭结构的改变。 例如结婚,离婚,屋主去世。或者,

现有屋主失去了公民/永久居民身份,必须通过transfer of ownership来保留组屋。

 

条件:必须转给直系亲属。 比如夫妻,父母,孩子,兄弟姐妹。

 

针对Transfer of Ownership,建屋局列出了四种典型情况。

 

1.父母联名拥有的组屋,加入孩子的名字。 

2.父母和孩子共同拥有的组屋,去掉孩子的名字。

3.原本父母和一个孩子共同拥有的组屋,换成另一个孩子的名字。

4.父亲名下的组屋,转赠给孩子。 

注意! 夫妻想买第二套房而把名下组屋赠与另一方,自己做Occupier。

这个原因建屋局不接受了。 

第二种方式,Resale of Part-Share

在这种方式下,现屋主通过金钱交易把名下的组屋权益卖给他人。

条件:夫妻之间不能交易!

  

两个字总结:没戏。

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在去年的文章里,我曾经写过当时的观点:

牵涉到组屋改名的情况很复杂。因为建屋局保留了随时更改规章条例的权利。现在是这个说法,也许下个月就变成另一个说法了。

组屋的转名过程刚开始在房产界流传的时候,我和几个同行讨论过,一致认为这是个漏洞,建屋局只要发现了很快就会堵上。

但现在一年多过去了,很多人已经通过礼物赠与这条途径成功地从去掉了组屋屋主的身份。我们的理解是建屋局默认了这个办法可行,因为得益的都是新加坡公民,而且都是手上有大量现金的家庭,没必要跟他们过不去。

 

这是当时的看法。

好了,现在狼终于来了。

 

我们作为房产业内人,也需要重新调整观点。

第一, 建屋局在长期的沉默之后,还是把这条路当作漏洞堵上了。这显示了政府对组屋的控制决心,同时也凸显了长期从紧的组屋政策方向。

 

在这里,必须再次强调,组屋的拥有权属于政府。

凡是建屋局制定的规章制度,组屋屋主必须遵守。

新加坡独特的组屋制度,提供了全面的社会安全网,对于社会稳定的正面作用是非常巨大的。

但是另一方面,对于不满足于一套组屋资产的家庭来说,也应该注意到,组屋的各种政策对于房产投资方面的限制越来越严厉。

第二,同时拥有组屋和公寓越来越困难。

同时拥有一套组屋和一套公寓是很多家庭的梦想。公寓自住,提升生活品质。组屋出租,收取6%以上的租金回报。

但是随着一条条组屋规则的限制,这样的梦想将来会越来越难实现。

2013年一月起,双PR家庭不得整套出租组屋。

2016年四月起,公民夫妻间的组屋转名不再允许。

 

双PR家庭想要保留组屋再买个公寓,至少先转公民吧。

公民家庭想要保留组屋再买个公寓,首先得把7%的ABSD存够了。这部分需要现金支付。

再把公寓首付存够了。

如果组屋贷款没还清,二套房最多贷款5成。

最怕什么局面,存钱的速度赶不上出政策的速度。

附:

历次降温措施针对组屋的主要政策

 

2013年8月27日

1.新加坡PR购房者,必须在取得PR身份以后等待3年才可以购买转售组屋(注:PR夫妻需要每人都满足3年PR的规定才可以联名购买组屋) 

2. 针对向HDB贷款的组屋申请者,最长贷款年限从30年减少为25年。每月偿还比例从月入的35%调降为30%。 

3。向金融机构贷款的组屋申请者,最长贷款年限从35年减少为30年。

2013年1月12日

1. 即日起,PR买家不得整套出租组屋。 

2. 即日起,PR屋主不得同时拥有组屋和公寓。已拥有组屋的PR购买私宅,得在半年内出售组屋。

3. 即日起,扩大额外买家印花税(ABSD)的增收幅度和范围。购买第一套房产的PR买家:5%。购买第二套房产的新加坡人买家 :7%。

4. 调整组屋每月偿还还贷比例(TSR)。向HDB贷款的组屋申请者,每月偿还贷款比例不得超过月入的35%。 向银行贷款的组屋申请者,每月偿还贷款比例不得超过月入的30%。 

2010年8月30日

  1. 即日起,拥有私宅的买家如果购买转售组屋,在半年内必须卖掉私宅房产。 在8月30日之前已经拥有组屋的私宅屋主不受限制。