2018年2月

提供延迟付款的公寓项目大盘点

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延迟付款计划(Deferred Payment Scheme),简称DPS,是新加坡楼市常见的一种付款方式。

具体来说,买家看中了一处房产,如果发展商同意采用延迟付款计划,在规定期限内(通常是一到两年):

买家只需要支付首付,就可以即刻拿钥匙入住。

约定的期限内,零付款。无月供。

期限之后,开始正常办理贷款,开始月供。

 

与普通付款流程相比较,延迟付款计划对买家现金流的压力显著降低。

第一:极大的降低了实际首付。

新加坡2018年7月出台的最新房产政策,公寓首付从20%提升到25%。

假设100万新币的房产,按照正常支付流程,首付25%,即25万新币,需要在签订合同(OTP)的八周内准备好。

正常支付流程下,买房需要缴纳的印花税,同样要在签订OTP的八周内准备好。

 

按照最新的房产政策,不同身份买家的印花税额度各有不同。

我们按照100万新币的公寓计算一下。

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不算不知道,一算吓一跳。

额外买家印花税的重点‘照顾’人群,是本地二套房的买家,还有外国买家。收取的税率还是很重的。

 

按照正常支付流程,100万新币的房产,本地公民购买二套房的情况,在签订OTP合同的八周内,需要准备首付+印花税,总计39万4千6百新币,差不多就是房价的40%

外国买家,需要在八周内准备47万4千6百新币,差不多是房价的47%

这两种情况下,买房的首付压力不小。

 

如果采取延迟付款计划,买家只需要在签订OTP合同的八周内,正常准备首付部分。

注意,延迟付款情况下的首付百分比,不受25%政策限制,由发展商决定。有些楼盘的首付定在5%,10%。

印花税部分,则可以推迟到两年之后支付。

这样一来,极大地减少了买家实际首付的额度。

第二点:拉长的时间线,有利于买家管理现金流。

 

采用延迟付款计划,代表着买房一到两年内没有房款支出,买家有充裕的时间管理资产现金流。

而这段期间之内,不论是自住还是出租,租金部分都是一笔很大的收益。

新加坡的房租还是蛮贵的。100万新币的三卧公寓,两年7-8万新币的租金,可以有效抵消一部分的首付数目。

第三点:处置房产更为灵活。

 

新加坡的房产政策包括一项卖家印花税(Seller Stamp Duty)。

买房三年之内卖出住宅类房产,屋主需要支付房价4%-12%的印花税。

如果不是迫不得已,屋主都会持有房产三年以上,以避开卖家印花税。

采取两年延迟付款计划,意味着什么。

付一年房贷,买房就满三年了。

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上面几点列出了延迟付款计划的特性,下面我们来聊聊DPS的限制。

最重要的一点限制:

延迟付款计划,只限于已经建成的公寓楼盘。

 

新加坡所有在建的期盘,都受到房屋发展商条例管制,采取标准买卖协议和渐进式付款流程,不允许采用延迟付款。

只有已经建好的公寓楼盘,发展商向有关当局提出申请,并获得批准的情况下,才可以采用延迟付款。

 

第二点:延迟付款计划下的房价,会比普通付款计划的房价上浮3%-5%。

具体百分比每个楼盘都不同,由发展商决定。

 

文章下面的篇幅里,我会详细介绍目前市面上采取延迟付款计划的几个公寓项目,都是地点优越的中高端定位楼盘。

  • 第3邮区:The Crest(近市区,近地铁,大型楼盘)

  • 第9邮区:    Lloyd SixtyFive(乌节路商业圈,近地铁,永久地契)

  • 第11邮区    26 Newton (核心区,近地铁商圈,学区房,永久地契)

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The Crest公寓楼盘位于第三邮区——红山区 (Redhill) ,距离红山地铁站500米左右。

 

这座设计优美独特的大型楼盘,占地约2万4千平米,99年地契,总共469个一卧至五卧户型的单位,于2017年8月建成完工。

红山区非常靠近市中心,距离乌节路商业区仅3公里, 6分钟车程。距离市区CBD地段约5公里,10分钟车程即可到达。

如果乘坐地铁的话,从红山地铁站出发,三站地铁即可到达丹戎巴葛金融区,四站地铁到达莱佛士市区,四通八达,极度便利。

 

楼盘由本地老牌发展商:永泰亚洲(WingTai)和美罗澳洲(Metro)联合发展,公寓设计了三栋23层的高楼建筑,以及四栋5层的小楼(Villa)。

整体造型是伸展绽放的生命之树,非常独特,令人印象深刻。

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公寓设施分布在小区的一楼和顶楼。包括了50米泳池,公寓会所,网球场,天际健身房,天际酒吧,跑步小径,SPA,儿童游乐池等众多精心设计的设施。

其中值得一提的是公寓会所里备有冷热温泉,在新加坡的公寓市场很罕见。

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The Crest公寓的两卧+书房户型定价在190万新币上下,三室一厅单位定价介于220万-260万新币之间,四卧单位定价介于280万-310万新币之间。

 

全部大户型宽敞设计,营造舒适居住氛围。

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发展商提供两年延迟付款计划,具体如下:

  • 只需5%首付,即可拿钥匙入住。

  • 12个月之后,支付另一个5%。

  • 24个月之后,支付剩下的90%尾款和印花税。

 

以240万的三卧室公寓举例,首付12万即可拿房,一年之后续付12万,两年内零利息,两年后办贷款手续并支付发展商剩余尾款,支付印花税。

 

红山区是租售两旺的热门居住区域,出租行情相当不错,The Crest的市场租金中位数是每平方尺4.36新币,三室一厅公寓的月租金在5000新币-5700新币之间。

按照每月租金5500新币计算,两年期间出租,租金收入达13万新币,可以有效抵除一部分首付。

Lloyd SixtyFive

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Lloyd SixtyFive公寓楼盘,位于新加坡黄金第九邮区,繁华的乌节路商圈背后,距离索美塞地铁站仅330米,步行5分钟即可到达,地理优势得天独厚。

百利宫,易安城等顶级购物中心,五星级酒店,米其林星级餐厅,全部近在咫尺。

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Lloyd Sixtyfive拥有罕见的永久地契地皮,占地3300平米,设计建造10层高的独栋精品楼,总共76个一卧到三卧户型的豪华公寓单位,于2016年12月完工。

部分一卧,两卧和三卧户型采用双层复式结构,室内挑高4.5米-6.4米,营造独特的大空间设计感,个性鲜明。

两卧和三卧户型私人电梯入户,尽享尊贵。

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Lloyd SixtyFive公寓的一室一厅户型(603平方尺)定价介于216万-230万新币之间,两卧跃层复式单位(1808平方尺)定价介于500万-560万新币之间,三卧跃层复式单位(2422平方尺)定价介于680万-750万新币之间。

 

发展商的两年延迟付款计划,具体如下:

  • 签订选购权合同八周之内,支付30%首付。

  • 之后24个月,零付款,零月供。

  •  24个月之后,支付70%尾款和印花税。

 

乌节路商圈的租金惊人,Lloyd Sixtyfive楼盘的市场租金中位数是每平方尺6.09新币,最新两个月的租约显示,三室一厅公寓的月租在9200-12500新币之间。

按照每月租金11000新币计算,两年期间的租金收入达26万新币,可以有效抵除一部分首付。

26 Newton

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26 Newton公寓楼盘,位于第11邮区:诺敏娜区,这里属于新加坡市区核心地带之一,传统的高级住宅区域,名校学区房。

公寓距离最近的纽顿地铁站约450米,诺敏娜地铁站和诺敏娜商圈距离约500米,10分钟步行都可以到达。

26 Newton距离乌节路顶级商业圈不到2公里,开车3-5分钟即可到达。

 

楼盘占地约3500平米,拥有永久地契,设计建造1栋26层高的现代摩天高楼,总共180个一卧到两卧+书房户型的豪华公寓单位,于2016年底建成完工。

楼盘附近名校林立,本地九所GEP学校之一的英华小学(ACS Primary),以及英华Junior学校 (ACS Junior)同时位于公寓一公里,属于热门学区。

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26 Newton的公寓单位设计采用欧洲极简风格,配备智能家居系统,细节简洁干练,令人印象深刻。

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26 Newton还有少量一卧,一卧+书房 (顶层Penthouse) ,以及两卧+书房单位待售。

两卧+书房单位,面积2325平方尺,面积775平方尺,198万新币起售。

 

发展商提供两年延迟付款计划,具体如下:

  • 签订选购权合同后,支付20%首付。

  • 买家支付印花税后,再支付1000新币,领取钥匙入住。

  • 之后24个月,零付款,零月供。

  •  24个月之后,支付80%-1000新币尾款。


关于新加坡延迟付款的信息就介绍到这里,感谢阅读这期萝卜点评系列。