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2018年2月
侃侃新加坡特色的鞋盒公寓
鞋盒公寓(Shoebox unit)这名字很形象，大家一听都知道是怎么回事。
——就是面积小得像个鞋盒的公寓嘛！
鞋盒公寓的概念在全世界遍地开花，房价越贵的大城市，比如伦敦，香港，鞋盒公寓就越多。大家早就见怪不怪了。
但在新加坡，鞋盒公寓大量出现的时间还真挺晚。
晚到啥时候才出现？下文自有分晓。
在开始侃以前，我们有必要严格定义一下：
新加坡市场普遍认为的「鞋盒」公寓，说的是总面积在500平方尺以下的小户型公寓，通常是一室一厅户型。
差不多是这样的。
十多年前，在中国各大中城市的CBD区域，鞋盒公寓的广告已经打得铺天盖地。
什么【SOHO精品小户型】，【精装跃层小复式，买一层送一层】，卖得火热。仔细一打听，基本都是三四十平的一室一厅，标准鞋盒。
但同时期新加坡的主流公寓市场，还都是三室一厅。
——120平米面积是标配，100平的都被各种嫌弃。
鞋盒公寓？
有，数量不多，主要扎堆在中央区（CCR），比如说乌节路，多美歌，这些高大上的核心地区。普通中产阶级根本不考虑。
一直到08,09年，几个胆子大的发展商开始把鞋盒户型带进普通公寓市场，这个特殊的类型才开始大量出现在新加坡的大众视野里。
来看一张有意思的地图。
红色标记的，是建国以来到2008年所有发售的鞋盒公寓。集中在中央区。
蓝色标记的，是2008年以后发售的鞋盒公寓。全岛遍地开花了。
从09年到13年，新加坡的房市经历了一波猛涨。也就是这段时间，鞋盒公寓大热，价格和销售量齐升。
当时到底有多热，我们来看一下市区重建局(URA）的数据。
蓝色线是大众市场鞋盒公寓的均价指数，绿色线是核心中央区鞋盒公寓的均价指数。
红柱为大众市场鞋盒公寓的销量，紫柱为核心中央区鞋盒公寓的销量。
为啥短短几年时间，鞋盒公寓出现了爆炸式增长？
首先，鞋盒公寓的出现，切合了当时住宅市场的一部分刚需。
因为新加坡政府的导向，加上组屋市场的影响，新加坡房产市场几十年来都是一家四口，三室一厅的主流标准。
不仅房间多，房子还得大。
关注本地20年以上老公寓的人会发现，两房一厅的标配是90平米，三房一厅的标配是120平米。
——为啥非要这么大？
因为政府爱操心啊。
房子太小了，新加坡下一代的花朵们在鸽子笼里长大怎么行。
问题是，随着时代的发展，新加坡的家庭人口结构出现了改变。月入5000新币以上的单身人士越来越多。
以前，这类单身人士只能选择和父母同住，或者花巨资买个一百来平的公寓，或者等35岁买转售组屋。
现在他们多了个市场选择，可以花比较少的钱享受公寓生活，没事下楼游个泳，挺美。
——没错，很多人买鞋盒，真的是为了自住的大刚需。
另一方面，鞋盒公寓的流行，和本地房价的迅速上升，以及不断加大力度的降温措施也是直接关联的。
咱们举个常见的例子，就说在2011年吧，老张夫妻俩名下一套组屋，一家四口，两个娃，典型的中产阶级。
组屋贷款没还完，手上存了20来万。
用这20来万新币买个120万左右的三室一厅公寓自住吧，买不了。从2010年起，针对二套房的贷款政策收紧，银行贷不到80%了。
这20来万把组屋的房贷还清了吧，现金清零，什么也买不了了。
——如果用这20来万做首付，买个60万左右的鞋盒公寓呢？
老张算了算，现金正好够。再算一算预期月供和房租，每月现金流是正的。再一看周围，去年买房子的，今年都赚了。
老张一拍大腿，就这个了！
鞋盒公寓的销量在2012年到达顶峰。
也是从这年起，中央以外地区（OCR）的鞋盒销售量超越了中央区（CCR）和中央边缘区（RCR），成为了鞋盒公寓的主要供应来源。
政府坐不住了。
2012年底，市区重建局给火热的鞋盒市场踩了脚刹车，发布规定，限制中央以外区(OCR)公寓楼盘的单位数量顶限，以确保鞋盒公寓不会占据居民住房的大多数。
来看一下当年的新闻报道。
以及下面这个八卦版本的报道。
2012年的这一脚刹车是针对发展商踩下去的，远没有2013年针对个人买家的降温措施来得厉害。
2013年，新加坡出台了严厉的房产降温措施，空降了两个大杀器。
大杀器之一，扩大额外买家印花税(ABSD)的幅度和范围。
大杀器之二，金管局出台TDSR框架，严格控制个人贷款额度。
大杀器一出，谁与争锋。
鞋盒的销量立刻刷刷刷往下走了。
我们来看同样的URA数据图，在2013年降温政策出台之后的房产数据。
蓝色线是大众市场鞋盒公寓的均价指数，绿色线是核心中央区鞋盒公寓的均价指数。
红柱为大众市场鞋盒公寓的销量，紫柱为核心中央区鞋盒公寓的销量。
一开始无论是销量还是价钱都波动的很厉害，现在（注：本文写于2016年）已经比较稳定了。
试着分析一下政策，我们可以看出政府的意图很明显。
第一，鞋盒是市场的产物，政府允许它的存在，但不鼓励家庭住在鞋盒里生儿育女。
所以政府出手限制了非中央区（也就是居民主要居住区）可以发展的鞋盒数量。新加坡房市的未来不会发展得像香港那样，居民一家四口挤在四十米的鞋盒公寓里也不可能成为主流。
第二，政府认可鞋盒公寓存在于中央区的市场价值。
什么样的人住在中央区的鞋盒公寓里？主要是外国专才，可能还有一些富裕家庭的留学生。2012年11月实行的规定是多年来唯一一个针对鞋盒公寓的限定。换句话说，政府觉得这个限制足够了。
综合以上，我们可以大胆的猜测一下，鞋盒公寓在政府的长期规划里，主要是供本国居民投资出租给外国专才居住的功能，其次是本国高收入单身居民自住的辅助功能。
下面还有两张挺有意思的图表，我们对比着看一下。
第一张是鞋盒公寓的销量分布比例。
蓝色是中央区地带（Central Region)，红色是非中央地带(Mass Market)。
06年和07年，鞋盒公寓几乎百分之百在中央地区。
从08年开始，非中央地带的鞋盒公寓销量比例不断往上走。
但是今年（注，本文写于2016年）似乎是个例外。中央地带的鞋盒公寓销量占了全部销量的68%。
再来看第二个数据图，鞋盒公寓的买家地址分布比例。
蓝色的是组屋地址(HDB)，红色的是私宅地址(Private)。
组屋地址的买家比例逐渐上升，一直到2014年达到高峰，占全部买家的65%。
同样有意思的是今年（注，本文写于2016年）。私宅地址的买家占全部买家比例的88%。
这些数据变化代表了什么趋势，大家见仁见智吧。
我们还是让数据说话，看看最近几个月鞋盒公寓的市场表现如何。已经竣工的鞋盒公寓出租回报率和大家的预期有没有差别。
下面表格列出了过去六个月里（注，本文写于2016年）超过10个出租合约的鞋盒项目。
不同地区的鞋盒公寓售价差别很大，从50多万-90多万不等，差不多是两倍。
市场的租金范围也在拉大。目前集中在1600-2900这个区间，差不多也是两倍。
第12区的Regent Residences均价最高，但并没有收到最高的租金。而最低均价的项目--位于14区的The Ebony租金回报率倒是不错。
投资回报率最高的楼盘，是位于女皇镇地铁附近的Alexis项目。既不是最贵的鞋盒，也不是最便宜的鞋盒。
对鞋盒公寓有兴趣的买家，首先要明确是自住需求还是投资需求。
除了去示范单位逛样板房以外，还可以去URA网站搜索一下相关数据，感受市场趋势，作出成熟的选择。