2018年2月

侃侃新加坡特色的鞋盒公寓

鞋盒公寓(Shoebox unit)这名字很形象,大家一听都知道是怎么回事。

——就是面积小得像个鞋盒的公寓嘛!

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鞋盒公寓的概念在全世界遍地开花,房价越贵的大城市,比如伦敦,香港,鞋盒公寓就越多。大家早就见怪不怪了。

但在新加坡,鞋盒公寓大量出现的时间还真挺晚。

晚到啥时候才出现?下文自有分晓。

在开始侃以前,我们有必要严格定义一下:

新加坡市场普遍认为的「鞋盒」公寓,说的是总面积在500平方尺以下的小户型公寓,通常是一室一厅户型。

差不多是这样的。

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十多年前,在中国各大中城市的CBD区域,鞋盒公寓的广告已经打得铺天盖地。

什么【SOHO精品小户型】,【精装跃层小复式,买一层送一层】,卖得火热。仔细一打听,基本都是三四十平的一室一厅,标准鞋盒。

但同时期新加坡的主流公寓市场,还都是三室一厅。

——120平米面积是标配,100平的都被各种嫌弃。

鞋盒公寓?

有,数量不多,主要扎堆在中央区(CCR),比如说乌节路,多美歌,这些高大上的核心地区。普通中产阶级根本不考虑。

一直到08,09年,几个胆子大的发展商开始把鞋盒户型带进普通公寓市场,这个特殊的类型才开始大量出现在新加坡的大众视野里。

来看一张有意思的地图。

红色标记的,是建国以来到2008年所有发售的鞋盒公寓。集中在中央区。

蓝色标记的,是2008年以后发售的鞋盒公寓。全岛遍地开花了。

从09年到13年,新加坡的房市经历了一波猛涨。也就是这段时间,鞋盒公寓大热,价格和销售量齐升。

 

当时到底有多热,我们来看一下市区重建局(URA)的数据。

蓝色线是大众市场鞋盒公寓的均价指数,绿色线是核心中央区鞋盒公寓的均价指数。

红柱为大众市场鞋盒公寓的销量,紫柱为核心中央区鞋盒公寓的销量。

为啥短短几年时间,鞋盒公寓出现了爆炸式增长?

首先,鞋盒公寓的出现,切合了当时住宅市场的一部分刚需。

 

因为新加坡政府的导向,加上组屋市场的影响,新加坡房产市场几十年来都是一家四口,三室一厅的主流标准。

不仅房间多,房子还得大。

关注本地20年以上老公寓的人会发现,两房一厅的标配是90平米,三房一厅的标配是120平米。

——为啥非要这么大?

因为政府爱操心啊。

 房子太小了,新加坡下一代的花朵们在鸽子笼里长大怎么行。

问题是,随着时代的发展,新加坡的家庭人口结构出现了改变。月入5000新币以上的单身人士越来越多。

以前,这类单身人士只能选择和父母同住,或者花巨资买个一百来平的公寓,或者等35岁买转售组屋。

 

现在他们多了个市场选择,可以花比较少的钱享受公寓生活,没事下楼游个泳,挺美。

——没错,很多人买鞋盒,真的是为了自住的大刚需。

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另一方面,鞋盒公寓的流行,和本地房价的迅速上升,以及不断加大力度的降温措施也是直接关联的。

 

咱们举个常见的例子,就说在2011年吧,老张夫妻俩名下一套组屋,一家四口,两个娃,典型的中产阶级。

组屋贷款没还完,手上存了20来万。

用这20来万新币买个120万左右的三室一厅公寓自住吧,买不了。从2010年起,针对二套房的贷款政策收紧,银行贷不到80%了。

这20来万把组屋的房贷还清了吧,现金清零,什么也买不了了。

——如果用这20来万做首付,买个60万左右的鞋盒公寓呢?

老张算了算,现金正好够。再算一算预期月供和房租,每月现金流是正的。再一看周围,去年买房子的,今年都赚了。

老张一拍大腿,就这个了!

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鞋盒公寓的销量在2012年到达顶峰。

也是从这年起,中央以外地区(OCR)的鞋盒销售量超越了中央区(CCR)和中央边缘区(RCR),成为了鞋盒公寓的主要供应来源。

政府坐不住了。

2012年底,市区重建局给火热的鞋盒市场踩了脚刹车,发布规定,限制中央以外区(OCR)公寓楼盘的单位数量顶限,以确保鞋盒公寓不会占据居民住房的大多数。

来看一下当年的新闻报道。

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以及下面这个八卦版本的报道。

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2012年的这一脚刹车是针对发展商踩下去的,远没有2013年针对个人买家的降温措施来得厉害。

2013年,新加坡出台了严厉的房产降温措施,空降了两个大杀器。

大杀器之一,扩大额外买家印花税(ABSD)的幅度和范围。

大杀器之二,金管局出台TDSR框架,严格控制个人贷款额度。

大杀器一出,谁与争锋。

鞋盒的销量立刻刷刷刷往下走了。

我们来看同样的URA数据图,在2013年降温政策出台之后的房产数据。

蓝色线是大众市场鞋盒公寓的均价指数,绿色线是核心中央区鞋盒公寓的均价指数。

红柱为大众市场鞋盒公寓的销量,紫柱为核心中央区鞋盒公寓的销量。

一开始无论是销量还是价钱都波动的很厉害,现在(注:本文写于2016年)已经比较稳定了。

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试着分析一下政策,我们可以看出政府的意图很明显。

 

第一,鞋盒是市场的产物,政府允许它的存在,但不鼓励家庭住在鞋盒里生儿育女。

所以政府出手限制了非中央区(也就是居民主要居住区)可以发展的鞋盒数量。新加坡房市的未来不会发展得像香港那样,居民一家四口挤在四十米的鞋盒公寓里也不可能成为主流。

 

第二,政府认可鞋盒公寓存在于中央区的市场价值。

什么样的人住在中央区的鞋盒公寓里?主要是外国专才,可能还有一些富裕家庭的留学生。2012年11月实行的规定是多年来唯一一个针对鞋盒公寓的限定。换句话说,政府觉得这个限制足够了。

综合以上,我们可以大胆的猜测一下,鞋盒公寓在政府的长期规划里,主要是供本国居民投资出租给外国专才居住的功能,其次是本国高收入单身居民自住的辅助功能。

 

下面还有两张挺有意思的图表,我们对比着看一下。

第一张是鞋盒公寓的销量分布比例。

蓝色是中央区地带(Central Region),红色是非中央地带(Mass Market)。

06年和07年,鞋盒公寓几乎百分之百在中央地区。

从08年开始,非中央地带的鞋盒公寓销量比例不断往上走。

 

但是今年(注,本文写于2016年)似乎是个例外。中央地带的鞋盒公寓销量占了全部销量的68%。

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再来看第二个数据图,鞋盒公寓的买家地址分布比例。

蓝色的是组屋地址(HDB),红色的是私宅地址(Private)。

组屋地址的买家比例逐渐上升,一直到2014年达到高峰,占全部买家的65%。

同样有意思的是今年(注,本文写于2016年)。私宅地址的买家占全部买家比例的88%。

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这些数据变化代表了什么趋势,大家见仁见智吧。

 

我们还是让数据说话,看看最近几个月鞋盒公寓的市场表现如何。已经竣工的鞋盒公寓出租回报率和大家的预期有没有差别。

下面表格列出了过去六个月里(注,本文写于2016年)超过10个出租合约的鞋盒项目。

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不同地区的鞋盒公寓售价差别很大,从50多万-90多万不等,差不多是两倍。

市场的租金范围也在拉大。目前集中在1600-2900这个区间,差不多也是两倍。

 

第12区的Regent Residences均价最高,但并没有收到最高的租金。而最低均价的项目--位于14区的The Ebony租金回报率倒是不错。

投资回报率最高的楼盘,是位于女皇镇地铁附近的Alexis项目。既不是最贵的鞋盒,也不是最便宜的鞋盒。

 

对鞋盒公寓有兴趣的买家,首先要明确是自住需求还是投资需求。

除了去示范单位逛样板房以外,还可以去URA网站搜索一下相关数据,感受市场趋势,作出成熟的选择。