2017年1月

在新加坡买了房子,后续还有这些费用

最近发生在美国的一则新闻刷爆了朋友圈,一位大陆富豪在美国去世,留下了大量房产,儿子却需要先交纳巨额遗产税,付不起,继承不了!

这就属于事先不了解市场规则,买得轻率,钱花得糊涂。一旦变故来了,处处受制。

 

正好这几天连续收到了几个咨询,新加坡的公寓买下来以后,每年需要多少维护成本,有什么注意事项。什么费用是必须交的,什么费用是最好要交的,什么费用是可以避免的。

今天的这篇文章,我会统一总结一下,供大家参考。

遗产税 (Estate Duty)

新加坡于2008年2月15日起,宣布废除遗产税。

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2008年2月,新加坡财政部长尚达曼在国会公布政府预算案时,宣布取消遗产税政策。

此举的目的是为新加坡吸引更多的外国投资和高级人才,包括吸引亚洲各地富裕人士将资产放在新加坡。

物业管理费(Maintenance Fee)
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物业管理费是置业少不了的费用。

新加坡公寓的物业费,支付给公寓的物业管理公司。

具体管理费用,每个公寓项目都不一样,跟公寓的住户数量,豪华程度,还有户型大小都有关系。所有单位按户型面积大小,照份额(Share Value)分摊。

一个公寓单位占多少份额,不是发展商决定的,而是根据政府相关部门的规定,纯粹看面积。

贷款保险(Mortgage Protection Insurance)
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通常来讲,越大型,住户越密集的楼盘,每户交纳的物业费相对较低。

同一个楼盘里,越小型的户型,分摊的物业费相对较高。

举个例子,一个90平米的两室一厅(6个份额),比一个45平米的小公寓(5个份额),物业费其实高不了多少。

屋主买房的时候就可以问一下,自己公寓的物业费多少。

 

一间两室一厅的公寓,需要支付的管理费普遍在200到400新币每月。

三室一厅的公寓,管理费普遍在300-500新币每月。

如果是比较高端的公寓单位,特别是私人电梯入户的那种,管理费可以高达每个月1000新币以上。

 

收取的管理费部分用于支付公寓清洁,门卫,游泳池换水这些每天运作的费用,还有一部分存起来做为公寓基金(Sinking Fund),用于设施维护翻新,外墙粉刷这类的大开销。

 房产税(Property Tax)
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房产税也是每年必须交的费用。

 

房产税的具体数字,由税务局每年估算,所以屋主收到的房产税单,可能每年都不一样。

整体来说,新加坡自住型公寓享受优惠税率。如果不是豪宅,税率通常就是年值的4%,也就是每年一两千新币这个水准。

出租型公寓不享受优惠税率,征税额度从年值的10%起。非豪宅类公寓,通常不会超过每年五千新币这个水准。

关于房产税的征收标准,我曾经写过一篇文章详细介绍过,有兴趣的人可以找来看看。

那么问题来了,怎么告诉税务局,自己名下的房产是自住还是出租呢。

新加坡纳税人可以登陆税务局网站mytax.iras.gov.sg

选择” Apply for Owner-Occupier Tax Rates”选项,可以申请把名下的房产改成自住性质,享受优惠税率。

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火险(Fire Insurance)

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新加坡没有强制性的规定,要求公寓屋主购买个人火险。

不过只要公寓有贷款,银行方面会要求屋主买火险,保障额度不能少于贷款额度。

 

曾经有买家抱怨说,公寓的物业管理已经买了火险了啊,为什么还要我买火险,这不是重复买了嘛!

 

没错,公寓的物业管理都会买火险。

然而。

人家那是集体火险。

 

集体火险保的是建筑主体损失。个人火险保的是具体单位的损失,比如说装修啊,家电这类的个人损失。

每年火险的费用普遍在100-300新币之间。

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买过组屋的人都知道,组屋有一个强制性的HPS保险计划。贷款人如果在还贷过程中意外过世,或者发生了重大意外,HPS保险就会启动。

 

针对公寓,很多银行都提供类似HPS的贷款保险。

这个贷款保险不是强制性的,但我强烈建议公寓屋主买一个,用来对冲不可预测的风险。

举个悲伤的栗子。

老张是家里的经济支柱,独自贷款100万买了间公寓。还款十几年,还剩60万贷款的时候,老张得了重大疾病过世了。家人陷入了经济和感情的双重打击中。

不幸中的万幸,老张买了银行的贷款保险。这个时候,贷款保险就会启动,替老张还清剩下的贷款,老张的家人可以保住房子。

 

贷款保险每年的费用和贷款额度以及保多少年都有关系。100万的保额保20年,每年需要付2千新币出头。

停车费 (Parking Fee)
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从组屋升级到公寓的屋主们,幸福的时刻来了。组屋每个月的停车费再也不用交了。

公寓保证每户至少一个车位,停车免费。

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不过,家里有两辆车的土豪们,第二辆车的车位不免费啊。

如果公寓建的停车位足够多,那么比较简单,每个月交钱停第二辆车,费用从几十到一两百都有。如果停车位不够,第二辆车就要抽签了。

通常是每个季度抽一次。抽中了车位才有资格交钱停车。

卖家所得税(Seller Stamp Duty):
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卖家所得税的征收是有条件的。只有买房四年内卖出房产,政府才会征收卖家所得税。税率随着持有年限的增加而递减。

持有超过四年的房产不征收卖家税。

​(注:本文写于2017年1月。最新的房产政策,卖家印花税绑定时间减少为3年。)

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注意卖家印花税的征收税率是按照卖价或者市场价,二者比较高的那个值估算。

取卖价或市场价的较高值计算是什么意思,咱们再举个栗子。

儿子马上要结婚,老爸有一间市价100万的公寓,便宜转给儿子名下。咱俩意思意思,卖个99块吧。

算算房子买下来的时间,满了三年没满四年,按公式征收4%的卖家税。

 

税务局会按照99块的卖价收税吗?

老爸挺乐呵,递给税务局4块钱,还有几分钱不用找了。

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嘿嘿,怎么可能。按市价100万,实打实的征收。

卖价99,卖家税交4万。

 

再来说说关键的时间点怎么计算。

买房卖房的时间计算,是从签合同的时候算起,还是从交钥匙入住的时间算起?

税务局的官方回答,从签下合同的那天算起。

 

房价4-16%的税率还是很高的。出台卖家所得税的目的,主要是为了打击炒楼客。

各种原因想卖房的屋主们,务必把时间算准了,防止误伤。

 

 

文章的最后,萝卜恭祝大家新年快乐!