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2017年1月
在新加坡买了房子，后续还有这些费用
最近发生在美国的一则新闻刷爆了朋友圈，一位大陆富豪在美国去世，留下了大量房产，儿子却需要先交纳巨额遗产税，付不起，继承不了！
这就属于事先不了解市场规则，买得轻率，钱花得糊涂。一旦变故来了，处处受制。
正好这几天连续收到了几个咨询，新加坡的公寓买下来以后，每年需要多少维护成本，有什么注意事项。什么费用是必须交的，什么费用是最好要交的，什么费用是可以避免的。
今天的这篇文章，我会统一总结一下，供大家参考。
遗产税 （Estate Duty）
新加坡于2008年2月15日起，宣布废除遗产税。
2008年2月，新加坡财政部长尚达曼在国会公布政府预算案时，宣布取消遗产税政策。
此举的目的是为新加坡吸引更多的外国投资和高级人才，包括吸引亚洲各地富裕人士将资产放在新加坡。
物业管理费（Maintenance Fee）
物业管理费是置业少不了的费用。
新加坡公寓的物业费，支付给公寓的物业管理公司。
具体管理费用，每个公寓项目都不一样，跟公寓的住户数量，豪华程度，还有户型大小都有关系。所有单位按户型面积大小，照份额(Share Value)分摊。
一个公寓单位占多少份额，不是发展商决定的，而是根据政府相关部门的规定，纯粹看面积。
贷款保险(Mortgage Protection Insurance)
通常来讲，越大型，住户越密集的楼盘，每户交纳的物业费相对较低。
同一个楼盘里，越小型的户型，分摊的物业费相对较高。
举个例子，一个90平米的两室一厅（6个份额），比一个45平米的小公寓（5个份额），物业费其实高不了多少。
屋主买房的时候就可以问一下，自己公寓的物业费多少。
一间两室一厅的公寓，需要支付的管理费普遍在200到400新币每月。
三室一厅的公寓，管理费普遍在300-500新币每月。
如果是比较高端的公寓单位，特别是私人电梯入户的那种，管理费可以高达每个月1000新币以上。
收取的管理费部分用于支付公寓清洁，门卫，游泳池换水这些每天运作的费用，还有一部分存起来做为公寓基金(Sinking Fund），用于设施维护翻新，外墙粉刷这类的大开销。
房产税（Property Tax）
房产税也是每年必须交的费用。
房产税的具体数字，由税务局每年估算，所以屋主收到的房产税单，可能每年都不一样。
整体来说，新加坡自住型公寓享受优惠税率。如果不是豪宅，税率通常就是年值的4%，也就是每年一两千新币这个水准。
出租型公寓不享受优惠税率，征税额度从年值的10%起。非豪宅类公寓，通常不会超过每年五千新币这个水准。
关于房产税的征收标准，我曾经写过一篇文章详细介绍过，有兴趣的人可以找来看看。
那么问题来了，怎么告诉税务局，自己名下的房产是自住还是出租呢。
新加坡纳税人可以登陆税务局网站mytax.iras.gov.sg
选择” Apply for Owner-Occupier Tax Rates”选项，可以申请把名下的房产改成自住性质，享受优惠税率。
火险（Fire Insurance）
新加坡没有强制性的规定，要求公寓屋主购买个人火险。
不过只要公寓有贷款，银行方面会要求屋主买火险，保障额度不能少于贷款额度。
曾经有买家抱怨说，公寓的物业管理已经买了火险了啊，为什么还要我买火险，这不是重复买了嘛！
没错，公寓的物业管理都会买火险。
然而。
人家那是集体火险。
集体火险保的是建筑主体损失。个人火险保的是具体单位的损失，比如说装修啊，家电这类的个人损失。
每年火险的费用普遍在100-300新币之间。
买过组屋的人都知道，组屋有一个强制性的HPS保险计划。贷款人如果在还贷过程中意外过世，或者发生了重大意外，HPS保险就会启动。
针对公寓，很多银行都提供类似HPS的贷款保险。
这个贷款保险不是强制性的，但我强烈建议公寓屋主买一个，用来对冲不可预测的风险。
举个悲伤的栗子。
老张是家里的经济支柱，独自贷款100万买了间公寓。还款十几年，还剩60万贷款的时候，老张得了重大疾病过世了。家人陷入了经济和感情的双重打击中。
不幸中的万幸，老张买了银行的贷款保险。这个时候，贷款保险就会启动，替老张还清剩下的贷款，老张的家人可以保住房子。
贷款保险每年的费用和贷款额度以及保多少年都有关系。100万的保额保20年，每年需要付2千新币出头。
停车费 (Parking Fee)
从组屋升级到公寓的屋主们，幸福的时刻来了。组屋每个月的停车费再也不用交了。
公寓保证每户至少一个车位，停车免费。
不过，家里有两辆车的土豪们，第二辆车的车位不免费啊。
如果公寓建的停车位足够多，那么比较简单，每个月交钱停第二辆车，费用从几十到一两百都有。如果停车位不够，第二辆车就要抽签了。
通常是每个季度抽一次。抽中了车位才有资格交钱停车。
卖家所得税(Seller Stamp Duty)：
卖家所得税的征收是有条件的。只有买房四年内卖出房产，政府才会征收卖家所得税。税率随着持有年限的增加而递减。
持有超过四年的房产不征收卖家税。
（注：本文写于2017年1月。最新的房产政策，卖家印花税绑定时间减少为3年。）
注意卖家印花税的征收税率是按照卖价或者市场价，二者比较高的那个值估算。
取卖价或市场价的较高值计算是什么意思，咱们再举个栗子。
儿子马上要结婚，老爸有一间市价100万的公寓，便宜转给儿子名下。咱俩意思意思，卖个99块吧。
算算房子买下来的时间，满了三年没满四年，按公式征收4%的卖家税。
税务局会按照99块的卖价收税吗？
老爸挺乐呵，递给税务局4块钱，还有几分钱不用找了。
嘿嘿，怎么可能。按市价100万，实打实的征收。
卖价99，卖家税交4万。
再来说说关键的时间点怎么计算。
买房卖房的时间计算，是从签合同的时候算起，还是从交钥匙入住的时间算起？
税务局的官方回答，从签下合同的那天算起。
房价4-16%的税率还是很高的。出台卖家所得税的目的，主要是为了打击炒楼客。
各种原因想卖房的屋主们，务必把时间算准了，防止误伤。
文章的最后，萝卜恭祝大家新年快乐！