2018年2月

浅谈新加坡土地的容积率

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容积率(Plot Ratio) 是房产业经常遇到的词汇。

所谓容积率,就是某块土地的地上建筑物的建筑面积除以该地块的面积。

容积率数字和小区密度成正相关。容积率低,说明小区居住密度小,楼层低。容积率高的小区,居住密度普遍比较大。

土地容积率,直接决定了某个项目最高可修建的楼层。

URA规定了容积率和最高楼层限制的关系,可以参考下面的表格。但因为实际设计中需要考虑到很多因素,真正的楼层往往小于最高限制。

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对于普通买家来说,看中了一个项目,项目所在土地的容积率怎么找?容积率和项目升值潜力有什么关系?对于现有屋主来说,项目的容积率怎样影响了将来重新发展的行情?请看下面的分享。

容积率去哪里找? 新加坡市区重建局(URA) 官网列出的总体蓝图规划(Master Plan)里应有尽有。

Master Plan 2014版的链接在这里http://www.ura.gov.sg/maps/

在搜索框里输入房产项目的名称,容积率会直接标注在相关土地上。

 

我们举个例子说明一下。

下图绿色框圈起来的一块居住用土地A,是某个99年地契的老私宅项目,容积率为2.1,土地面积多达54万平方尺,最多可以建造24层高建筑,实际建造一幢24层的独栋高楼以及排屋,总数仅仅255户。

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有什么值得注意的地方呢?

这块土地面积非常的大。

54万平方英尺,几乎是现在新推出的土地面积的两到三倍。一块地皮,相当于两三块地的大小。

以2.1的容积率计算,总体可建筑面积非常惊人。

而建成的单位数目却不多。   

 

我们套用公式计算一下:

建筑面积(GFA): = 540,000× 2.1 = 1,134,000

总建筑单位:255个公寓单位

作为对比,我们计算一下紧邻的另一块土地B的可建筑面积。

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土地面积:14万5千平方尺

容积率: 2.8

建筑面积(GFA) = 145,000*2.8 = 406,000

总建筑单位:435个公寓单位

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对比一下就可以看到,土地B利用三分之一的建筑面积建造了435个单位。

相比来说,土地A远远没有达到可以建筑的最多容量。

可能有些人已经猜到了,土地A就是曾经在2012年被开发商看中,意图以五点九亿新币买下重新发展的Thomson View Condominium.

 

我在之前的文章曾经提起过,重新发展的土地绝大多数是永久地契,因为99年地契需要发展商付出不菲的价格填补地契。Thomson View Condo作为一个99年地契,建成快30年的老项目,之所以得到开发商的青睐,一方面是因为新宣布的汤申地铁站近在咫尺,另外很大的一部分原因,就得益于上面的计算。

当然,由于种种人为因素,这个重新发展项目最后没有成功,相当可惜。

土地增值的金手指 – 提高容积率

每隔几年,市区重建局会推出最新版的新加坡蓝图规划(Master Plan)。 如果有人仔细研究,会发现某些土地的容积率增加了。

下面第一幅图,来自Master Plan 2008。

第二幅图数据,来自Master Plan 2014.

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容积率提高对土地的增值效应是显而易见的。

 

同样一块土地面积,容积率从2变成3,可建筑面积便增加了50%. 这意味着发展商可以盖更高的楼,建更多的单位,更多的设施。发展商对此有敏锐的嗅觉,很多容积率提高的老公寓地段,立刻被重新发展。

URA不会大张旗鼓的告诉用户哪块土地的容积率提高了,静静等你去发现 :=)