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2018年2月
浅谈新加坡土地的容积率
容积率(Plot Ratio) 是房产业经常遇到的词汇。
所谓容积率，就是某块土地的地上建筑物的建筑面积除以该地块的面积。
容积率数字和小区密度成正相关。容积率低，说明小区居住密度小，楼层低。容积率高的小区，居住密度普遍比较大。
土地容积率，直接决定了某个项目最高可修建的楼层。
URA规定了容积率和最高楼层限制的关系，可以参考下面的表格。但因为实际设计中需要考虑到很多因素，真正的楼层往往小于最高限制。
对于普通买家来说，看中了一个项目，项目所在土地的容积率怎么找？容积率和项目升值潜力有什么关系？对于现有屋主来说，项目的容积率怎样影响了将来重新发展的行情？请看下面的分享。
容积率去哪里找？ 新加坡市区重建局(URA) 官网列出的总体蓝图规划(Master Plan)里应有尽有。
Master Plan 2014版的链接在这里http://www.ura.gov.sg/maps/
在搜索框里输入房产项目的名称，容积率会直接标注在相关土地上。
我们举个例子说明一下。
下图绿色框圈起来的一块居住用土地A，是某个99年地契的老私宅项目，容积率为2.1，土地面积多达54万平方尺，最多可以建造24层高建筑，实际建造一幢24层的独栋高楼以及排屋，总数仅仅255户。
有什么值得注意的地方呢？
这块土地面积非常的大。
54万平方英尺，几乎是现在新推出的土地面积的两到三倍。一块地皮，相当于两三块地的大小。
以2.1的容积率计算，总体可建筑面积非常惊人。
而建成的单位数目却不多。
我们套用公式计算一下：
建筑面积(GFA): = 540，000× 2.1 = 1，134，000
总建筑单位：255个公寓单位
作为对比，我们计算一下紧邻的另一块土地B的可建筑面积。
土地面积：14万5千平方尺
容积率: 2.8
建筑面积（GFA） = 145,000*2.8 = 406,000
总建筑单位：435个公寓单位
对比一下就可以看到，土地B利用三分之一的建筑面积建造了435个单位。
相比来说，土地A远远没有达到可以建筑的最多容量。
可能有些人已经猜到了，土地A就是曾经在2012年被开发商看中，意图以五点九亿新币买下重新发展的Thomson View Condominium.
我在之前的文章曾经提起过，重新发展的土地绝大多数是永久地契，因为99年地契需要发展商付出不菲的价格填补地契。Thomson View Condo作为一个99年地契，建成快30年的老项目，之所以得到开发商的青睐，一方面是因为新宣布的汤申地铁站近在咫尺，另外很大的一部分原因，就得益于上面的计算。
当然，由于种种人为因素，这个重新发展项目最后没有成功，相当可惜。
土地增值的金手指 – 提高容积率
每隔几年，市区重建局会推出最新版的新加坡蓝图规划（Master Plan）。 如果有人仔细研究，会发现某些土地的容积率增加了。
下面第一幅图，来自Master Plan 2008。
第二幅图数据，来自Master Plan 2014.
容积率提高对土地的增值效应是显而易见的。
同样一块土地面积，容积率从2变成3，可建筑面积便增加了50%. 这意味着发展商可以盖更高的楼，建更多的单位，更多的设施。发展商对此有敏锐的嗅觉，很多容积率提高的老公寓地段，立刻被重新发展。
URA不会大张旗鼓的告诉用户哪块土地的容积率提高了，静静等你去发现 :=)