2018年2月

房契到期了以后怎么办?国家发展部长是这样回答的

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今年三月(注:本文写于2017年),《联合早报》刊登了一篇剩余屋契较短的旧组屋,在转售市场以高价售出的报道。

 

去年近2万宗转售组屋交易中,屋龄满30年的占39.6%,这个比率在2014年只有33.4%。

过去三年,有越来越多屋龄达30年的旧组屋易主,显示“高龄”旧组屋在转售市场上依然吃香。

有地点优越的三房式旧组屋,尽管屋龄超过40年,仍能以70多万元的高价转售,另有五房式旧组屋的价格甚至接近百万。

国家发展部长黄循财对此现象表示关注,并且发博文做出回应,提醒购屋者不要怀抱错误的期望,认定旧屋最终都会被纳入选择性整体重建计划(SERS)。

 

黄循财提醒,大部分组屋在屋契满了以后会归还给建屋发展局,土地则归还政府。

他指出,只有位于土地尚未被充分利用地段的组屋,才会获选加入SERS计划;因此22年来仅有4%的组屋获得重建。

 

黄部长的一番话,立刻引起了公众的热烈讨论。

无独有偶,就在上个月,一则关于私宅年契的新闻再度引发了公众的强烈关注。

根据《联合晚报》报道:

今年70岁的许女士自13岁便住在芽笼三巷的排屋,这间她居住57年的屋子,再过三年,60年的地契便到期。也就是说,到2020年,她的房子就会被政府收回,非但资产价值化零,她还要面对老来无房的情况。

 

许女士说:“我的房子还好好的,我不明白为什么它就会变成毫无价值,我还可以有房子住吗?"

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这两则引爆了公众关注焦点的新闻,用一句话形容,就是“地契到期了以后怎么办”。

新加坡自从1965年建国,到现在不过短短52年。到现在为止,还没有出现99年地契到期的情况。

再加上不断出现旧组屋被集体收回重建(SERS),旧公寓被集体出售(En Bloc)的情况,大家已经习以为常了。

很多老屋子,虽然屋龄超过了30年,但是地段好啊!房子面积大啊! 比新房子便宜啊!很多人对购买老房子的关注点都在装修啊,设计翻新啊,这些居住功能上面。

 

但是黄部长的回应,突然触动了很多屋主的神经。大家开始思考,花了几十万,上百万买来的房产,会不会有一天价值归零

对比新加坡和中国两地,一说起房产的地契问题,很多人就认为是70年和99年的差别。

其实仔细研究一下,差异其实挺大的。

 

在中国买个房子,房屋产权土地使用权是分开的。

房屋产权本身是永久的。也就是说买个房子,这房子永远是屋主的了。

但根据《中华人民共和国宪法》,城市的土地产权,归国家和集体所有。屋主对于土地只有使用权,住宅地皮的使用期限是70年。

用一幅图来简易说明,就是下面这样。

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新加坡这边,住宅类房产分成组屋私宅两大类。

 

组屋(HDB)的性质是政府深度津贴的住宅房产,只有新加坡公民和永久居民可以购买,是新加坡居民的最大福利。

新加坡超过80%的人口住在组屋里。 相同地点的组屋,价位通常只有附近私宅的一半。

由于深度津贴性质,所有组屋的地契都属于政府。 组屋买家拥有99年屋契。

也就是说,买家拥有99年的组屋使用权。

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私宅(Private Property)顾名思义,就是产权归私人所有的房产,产权包括了地面上的房子和地面下的地皮两部分。

很多私宅的地契可以追溯到新加坡建国以前,属于历史遗留问题,所以现在市面上各种五花八门的地契都可以见到。

最常见的是99年地契和永久地契(Freehold)。除此以外,103年,999年的地契也不少。

一般市场上把99年和103年地契同等对待,999年地契就当作是永久的了。

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关于组屋年契到期以后怎么办:

因为地皮自始至终都是政府的,组屋屋主对于这个问题没有太多选择方案。

一个办法是,等。

如果自己的组屋位于很好的地点,比如说位于市区,或者政府计划重建的地段,那么不妨等等政府的规划。

如果组屋入选整体重建计划(SERS),对于屋主来说,是非常划算的。

举个去年的例子,西海岸的八座老组屋就被选中整体重建了。当时各大新闻媒体都报道了这个消息。

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如果不想面对这种不确定性,那么买家购买组屋的时候还是有选择,尽量避免买老房子。

对于新公民来说,进入组屋市场,买新组屋是最好的选择了。

永久居民只能购买转售组屋,这时候可以选择刚满5年的次新组屋,尤其是好地段的次新组屋。

这样的组屋都不便宜,但好房子自有它的价值。以后换房的时候,你会发现,不仅享受了地段的便利,而且可以开个好价钱,很省心的卖出去。

既然黄部长都提出警告了,就不要逆着风向走。无论买在哪里,尽量避免30年以上的旧组屋。

 

对于私宅屋主来说,必然关心另一个问题。

私宅年契到期以后怎么办。

私宅和组屋最大的不同点在于:

即使是99年地契的私宅,年限达到之前,地皮还是属于屋主们的。屋主可以决定这块地的出路。

市面上最普遍的99年地契私宅,未来有两个出路。

第一个是屋主们住满99年,地皮还给政府。

第二个是屋主们投票决定,把地皮推出市场集体出售(En Bloc)。至于成功与否,要看发展商竞标出价,由市场决定。

 

还有极少数地段,发展商买下了永久地契地皮,自己却以99年地契发售公寓。这种做法不厚道,买家要尽量避免这样的项目。

 

最新的一起99年私宅集体出售的例子,发生在去年。

据联合早报新闻报道,地契从1986年算起的99年公寓顺福雅苑(Shunfu Ville),于2016年五月集体出售成功。

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集体出售这样的大事,牵扯到很多个家庭和巨额金钱,中间变数很多。

如果私宅买家追求稳妥,只买永久地契的楼盘,会是一个好选择。

事实上,本地老一辈人买卖房产,永久地契是一个非常重要的考虑点。

只是自从新加坡建国以后,政府停止发售永久地契的地皮,新私宅地皮一律是99年地契,占据了市场的主流。

现在市面上永久地契的新私宅项目,都是发展商从屋主们手里集体出售买来地皮,再推倒重建的,选择会比较少,价位偏贵一到两成。而且像99年公寓楼盘那种正对着地铁站的地理位置,几乎不可能出现在永久地契楼盘。

这些都需要买家针对家庭的不同情况,作出取舍。

 

对于私宅屋主个人来说,还有一个各方面比较平衡的选择,就是买进比较新的99年地契私宅,并且在不太旧的时候卖出去。

一般来说,建成十年之内的私宅,无论是出租还是卖出都比较容易。遇到房产上升周期,也是新私宅的转售价起得快。

一旦私宅建成超过了25年,很多买家就开始考虑年限问题了。

地契少过60年的旧私宅,通常在市场上就很难卖了。

 

 

本地屋主如果想查询个人房产地契资料,可以用个人身份证号登陆新加坡土地管理局网站: www.sla.gov.sg/MyProperty查看名下的房地产地契以及所在地区规划图。

这项服务目前覆盖所有私宅地契,以及约13万份已数码化的组屋地契。其余组屋地契预计最迟在2019年底完成数码化。