2016年5月

发展商是如何面对QC条例的罚款措施的

最近发展商的动静有点大,隔三差五的就上个报纸财经版头条,尤其是关于QC条例的罚款措施。

今天的萝卜点评,咱们不说房子,来侃侃新加坡的发展商是如何面对限制条例的。

文章的开始先说明一下,新加坡针对发展商的两大限制条例。

一个叫作合格证书条例(Qualifying Certificate),简称QC。 

一个叫作额外印花税期限条例(ABSD)。对,就是大家知道的那个ABSD。一部分针对个人买家,一部分针对发展商。

 

说起新加坡的政府和发展商的关系,我只能想到这俩哥们儿。

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做房产这行钱来得快,动不动就几亿十几亿的资金,新加坡政府怕一不小心出幺蛾子,从头到脚管得那个紧。

如果说发展商是孙悟空,政府手里有一打紧箍咒。

开始卖期房的时候,被有关部门牢牢看紧了钱袋子。

新加坡的每一个工程都开一个建房户头,买家的支票款项不是给发展商,而是直接进建房户头。发展商想拿钱,得先干活。

地基打好了?从建房户头里给发展商打点款。封顶了?再打点款。楼提前盖好了?找第三方质检,通过了再打款。

什么,延误了没完工?按天罚款。 

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这还没完。

按时把房子建好了,质量杠杠的,通过第三方质检验收了。

政府和发展商展开了一系列亲切友好的会谈。

政府:“你是外国人吗?你们公司董事有外国人吗?你公司的所有股东里有外国人吗?”

发展商:“俺一个上市公司,买俺股票的股东那么多,肯定有外国人啊。” 

政府:“嘿嘿,那就是外国公司。按照发展商合格证书条例(Qualifying Certificate),你必须在拿地五年内盖好你的楼。”

发展商:“嘿嘿,就知道你有这招。俺赶在四年八个月盖好了,昨天刚从你手里拿了TOP(临时入伙证)。”

政府:“嘿嘿, 你以为我只有一招吗。TOP两年内必须卖出所有单位!” 

发展商震惊了:“ 房子没卖完,我亏我自己的钱,政府你也管?”

政府:“给你两年时间卖。卖不出,等着瞧吧。“

按照发展商合格证书(简称QC)条例,凡拥有外国股东的发展商(包括所有上市公司),必须在五年内完成所发展的私宅项目,并在取得临时入伙证(TOP)后的两年内卖出所有单位。

发展商可以申请延期一到三年。延长费按地段地皮价和未售出单位占比计算,第一年、第二年和第三年的延长费分别是未售出单位地皮价的8%、16%和24%。 

期限满后,未卖出的剩余单位会被政府强制卖出。

发展商: “卧槽!延长费!强制卖出!”

大家各自回家想办法去了。

别替发展商操心,事实证明,这些房产界大佬个个都不是吃素的。

大家琢磨了一下,都是被外国发展商这个定义闹的,咱们想想法子,变成本地发展商不就结了。

大招一:退市。

这几年陆续有不少房地产公司退市(Delist)。退市采用各种姿势谢幕。

 

案例一:母上大人,收了孩儿吧!

吉宝企业(Keppel Corp)收购了吉宝置业(Keppel Land)。

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案例二:老哥,收了兄弟吧!

 

持股80%的联合工业(UIC)收购了新加坡置地(Singapore Land)。

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案例三:家族企业,咱不玩了。

 

建筑房地产公司李金塔控股(Lee Kim Tah Holdings)的创建人李氏家族将公司私有化。

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退市这事儿是一锤子买卖,也不是每个公司都愿意的。大家又琢磨了一下,规定建成完工两年之内卖出所有单位,就想法子卖呗。

大招二:成立一家本地子公司,把剩余单位全卖给它。

左手卖给右手,一招搞定! 

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政府不乐意了。就你会出大招儿? 咱也会。

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针对个人的额外买方印花税(ABSD)很多人都知道,但很少人知道ABSD政策还有一部分是针对发展商和公司的。

 

政府和发展商又展开了一轮亲切友好的会谈。

 

政府说:“发展商需要在买地5年之内卖出所有单位。只要还有一间没卖掉,就要付地价15%的额外买家税(ABSD)。公司买家跟外国人同等待遇,一律交15%额外买家税。随便你怎么折腾,交税吧,小样儿!”

发展商:“卧槽!”

政府在2011底推出额外买家印花税(ABSD)措施,规定发展商须在五年内完成私宅项目并将所有单位卖出。若期限后仍有卖不出的单位,发展商得支付额外买家印花税,即地段地皮价的10%。

ABSD税率在2013年初上调至15%。

(注:2018年7月,针对发展商的ABSD税率进一步上调至25%。)

大招三:啥也不说了,降价吧。

百用百灵,万用万灵,古今中外,哪里都好用。

不说远的,就说最近(注:本文写于2016年),乌节路豪华公寓Ardmore Three的QC期限快到了,发展商撑不住了。四月推出“ABSD援助配套”,500万新币起跳的大户型豪宅,还是永久地契,直接打了85折。一个单位降价80万。

降价效果杠杠的。

一共才84个大户型单位的豪宅楼盘,一整年只卖了4间,这一个月就卖了20间。

海峡时报5月5号报道了相关新闻。

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大招四:抄底的基金,来的更猛烈些吧!优惠价全卖给你!

今年2月19日的联合早报,报道了国际和本地的一系列私募基金有意投资私宅市场的动向。

比较近的一次大批量交易是位于River Valley的 Starlight Suites,一次卖了20个单位。成交价每平方尺1500新币,比起推出的价位每尺2050新币,直接打了八折。

(海峡时报5月5号报道)

​大招五:坚持不上市,从未被影响。

没错,说的就是远东集团。

作为极少数没上市的房产大佬,不受QC条例监管,少了多少麻烦事儿。一边偷着乐吧。

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感谢阅读本期萝卜点评。

祝大家圣诞节愉快!

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