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2016年5月
发展商是如何面对QC条例的罚款措施的
最近发展商的动静有点大，隔三差五的就上个报纸财经版头条，尤其是关于QC条例的罚款措施。
今天的萝卜点评，咱们不说房子，来侃侃新加坡的发展商是如何面对限制条例的。
文章的开始先说明一下，新加坡针对发展商的两大限制条例。
一个叫作合格证书条例（Qualifying Certificate），简称QC。
一个叫作额外印花税期限条例（ABSD）。对，就是大家知道的那个ABSD。一部分针对个人买家，一部分针对发展商。
说起新加坡的政府和发展商的关系，我只能想到这俩哥们儿。
做房产这行钱来得快，动不动就几亿十几亿的资金，新加坡政府怕一不小心出幺蛾子，从头到脚管得那个紧。
如果说发展商是孙悟空，政府手里有一打紧箍咒。
开始卖期房的时候，被有关部门牢牢看紧了钱袋子。
新加坡的每一个工程都开一个建房户头，买家的支票款项不是给发展商，而是直接进建房户头。发展商想拿钱，得先干活。
地基打好了？从建房户头里给发展商打点款。封顶了？再打点款。楼提前盖好了？找第三方质检，通过了再打款。
什么，延误了没完工？按天罚款。
这还没完。
按时把房子建好了，质量杠杠的，通过第三方质检验收了。
政府和发展商展开了一系列亲切友好的会谈。
政府：“你是外国人吗？你们公司董事有外国人吗？你公司的所有股东里有外国人吗？”
发展商：“俺一个上市公司，买俺股票的股东那么多，肯定有外国人啊。”
政府：“嘿嘿，那就是外国公司。按照发展商合格证书条例（Qualifying Certificate），你必须在拿地五年内盖好你的楼。”
发展商:“嘿嘿，就知道你有这招。俺赶在四年八个月盖好了，昨天刚从你手里拿了ＴＯＰ（临时入伙证）。”
政府：“嘿嘿, 你以为我只有一招吗。TOP两年内必须卖出所有单位!”
发展商震惊了：“ 房子没卖完，我亏我自己的钱，政府你也管？”
政府：“给你两年时间卖。卖不出，等着瞧吧。“
按照发展商合格证书（简称ＱＣ）条例，凡拥有外国股东的发展商（包括所有上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内卖出所有单位。
发展商可以申请延期一到三年。延长费按地段地皮价和未售出单位占比计算，第一年、第二年和第三年的延长费分别是未售出单位地皮价的8％、16％和24％。
期限满后，未卖出的剩余单位会被政府强制卖出。
发展商: “卧槽！延长费！强制卖出！”
大家各自回家想办法去了。
别替发展商操心，事实证明，这些房产界大佬个个都不是吃素的。
大家琢磨了一下，都是被外国发展商这个定义闹的，咱们想想法子，变成本地发展商不就结了。
大招一：退市。
这几年陆续有不少房地产公司退市(Delist)。退市采用各种姿势谢幕。
案例一：母上大人，收了孩儿吧！
吉宝企业(Keppel Corp)收购了吉宝置业(Keppel Land)。
案例二：老哥，收了兄弟吧！
持股80%的联合工业（UIC）收购了新加坡置地（Singapore Land）。
案例三：家族企业，咱不玩了。
建筑房地产公司李金塔控股（Lee Kim Tah Holdings）的创建人李氏家族将公司私有化。
退市这事儿是一锤子买卖，也不是每个公司都愿意的。大家又琢磨了一下，规定建成完工两年之内卖出所有单位，就想法子卖呗。
大招二：成立一家本地子公司，把剩余单位全卖给它。
左手卖给右手，一招搞定!
政府不乐意了。就你会出大招儿? 咱也会。
针对个人的额外买方印花税(ABSD)很多人都知道，但很少人知道ABSD政策还有一部分是针对发展商和公司的。
政府和发展商又展开了一轮亲切友好的会谈。
政府说：“发展商需要在买地5年之内卖出所有单位。只要还有一间没卖掉，就要付地价15%的额外买家税（ABSD）。公司买家跟外国人同等待遇，一律交15%额外买家税。随便你怎么折腾，交税吧，小样儿!”
发展商：“卧槽！”
政府在2011底推出额外买家印花税（ABSD）措施，规定发展商须在五年内完成私宅项目并将所有单位卖出。若期限后仍有卖不出的单位，发展商得支付额外买家印花税，即地段地皮价的10％。
ABSD税率在2013年初上调至15％。
（注：2018年7月，针对发展商的ABSD税率进一步上调至25%。）
大招三：啥也不说了，降价吧。
百用百灵，万用万灵，古今中外，哪里都好用。
不说远的，就说最近（注：本文写于2016年），乌节路豪华公寓Ardmore Three的QC期限快到了，发展商撑不住了。四月推出“ABSD援助配套”，500万新币起跳的大户型豪宅，还是永久地契，直接打了85折。一个单位降价80万。
降价效果杠杠的。
一共才84个大户型单位的豪宅楼盘，一整年只卖了4间，这一个月就卖了20间。
海峡时报5月5号报道了相关新闻。
大招四：抄底的基金，来的更猛烈些吧！优惠价全卖给你!
今年2月19日的联合早报，报道了国际和本地的一系列私募基金有意投资私宅市场的动向。
比较近的一次大批量交易是位于River Valley的 Starlight Suites，一次卖了20个单位。成交价每平方尺1500新币，比起推出的价位每尺2050新币，直接打了八折。
（海峡时报5月5号报道）
大招五：坚持不上市，从未被影响。
没错，说的就是远东集团。
作为极少数没上市的房产大佬，不受QC条例监管，少了多少麻烦事儿。一边偷着乐吧。
感谢阅读本期萝卜点评。
祝大家圣诞节愉快!
