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2017年6月
公积金购房实用手册，看这一篇就够了
公积金(CPF)的使用问题，一直以来是新加坡居民关注的焦点。
每个月两成的薪水直接打进公积金账户，日积月累，不是一笔小数目。但是年满55岁之前，公积金账户里的钱是提不出来的。
这“看不见摸不着”的一大笔钱，居民可以充分利用的最大一个用途，当然是用来买房了。
很多人都知道，公积金分三个账户：普通户头(OA)，特殊户头(SA)，以及医疗户头（MA）。
其中普通户头（OA）里面的钱可以用做买房的首付，以及支付每个月的月供。
但是真到了要用的时候，其实有很多具体的规则。针对居民的年龄大小，房产年契多少，家庭第几套房产，各种各样的具体情况下，都有相应的使用规定。有些还相当的复杂。
今天这篇文章，我会详细解释公积金在购房中的使用和规定。
2017版公积金购房手则，看这一篇就够了～
首先列出每个月的公积金缴交比例.
最近一次调整公积金缴交比例是在两年前，从 2016年1月1号起实行。
每个月交公积金的薪水封顶额度：6000新币。
举个例子说明一下。
老王35岁的时候，工资5000，组屋房贷1000。每个月个人加公司缴交的公积金比例是工资的37%，其中工资的23%进入普通户头，也就是1150元。一个人的公积金足够还房贷了，老王挺乐呵。
一转眼12年过去了。老王47岁，工资涨到了6000。每个月的公积金比例仍然是工资的37%，但进入普通户头的比例下降到工资的19%，也就是1140元。反而比35岁的时候少了。不过一个人的公积金还是够还房贷，老王不愁。
一转眼又是12年过去了。老王59岁，工资涨到了7000。但是交公积金的封顶额度是6000，每个月的公积金按照6000新币的26%算。进入普通户头的比例进一步下降到6000新币的12%，即720元。老王的房贷还没还完，现在每个月除了动用公积金，还需要现金支付280元贷款。
老王：蓝瘦香菇。
公积金缴交比例随着年纪而变化这点，对每个人都非常公平，没什么好说的。
除此之外，动用公积金购房，还有很多其他的规定。
先说基本的。
购买房产时，可以动用公积金普通户头的，包括以下项目：
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首付房款
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每月房贷
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印花税
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律师费
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家庭保障计划:Home Protection Scheme (仅限组屋)
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组屋升级费用，新公寓收房时的测量费用，等等购屋相关费用
首付部分，如果是跟建屋局直接购买的新组屋，贷款也是跟建屋局拿的，全部首付可以用公积金支付。
所有跟银行贷款的住宅类房产（组屋或私宅），如果是屋主名下的第一套房子，需要支付5%的现金首付，其余部分可以用公积金支付。
以下情况，不可以动用公积金购房：
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购买剩余屋契不到30年的住宅（组屋或私宅）
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购买住宅（组屋或私宅）的剩余屋契在30年到60年之间，并且买家的年龄+剩余屋契<80年
第二条比较难以理解，我们试着理解一下这条规定的用意。
新加坡人的平均寿命在80岁左右。
假设本地居民30岁的时候买了个房子，还是叫他老王吧，房子年契只剩45年，属于老房子了。但是老房子地段好啊，质量也不差啊，装修一下，住的还挺舒服， 老王乐呵呵的买下了，每个月用公积金还房贷。
45年后。
老王75岁的时候，老房子年契到了，地皮被政府收回，老王的房子没了。
公积金都用来还房贷了，老王的钱也没了。但老王人还在。
工作了一辈子，临老没了房子也没了钱的老王，颤巍巍举个牌子，去找议员了。
每周都去。
议员：“……”
第二条限制规定，就是为了避免以上情况发生。
使用公积金购买二套房产的规定：
金管局的总偿债率框架(TDSR)规定，二套房产需要5成首付，其中25%必须现金支付，剩余的25%部分，可以使用公积金支付。
同时，公积金局也有规定， 普通户头(OA)和特殊户头(SA)里的存款加起来达到基本存款额度(Basic Retirement Sum)以后，还有余额的，才可以使用OA账户里剩余的存款买第二套房。
基本存款额度（basic retirement Sum），以前叫做minimum Sum,最近改名字了。
基本存款的数字是跟通货膨胀挂钩的，每年都在上调。下面的数据来自于公积金局网站。
大家可以推算一下自己55岁的时候，这个数字估计会到多少？
市值顶限(Valuation Limit) VS 公积金提取顶限 （CPF Withdrawal Limit）
所谓市值顶限(Valuation Limit)，指的是购买住宅（组屋或私宅）时的买价或者当时的市场评估价，取两者中比较低的数额。
针对某个房产，一旦动用的公积金到了市值顶限(Valuation Limit)，很多人就被叫停了。屋主需要满足额外的条件，才可以继续动用公积金还贷。
如果贷款方是银行的话，无论是组屋还是私宅，可以动用的公积金还有第二个提取顶限，即公积金提取顶限(CPF Withdrawal Limit) 。
用一个简单的公式说明：公积金提取顶限 =市值顶限X 1.2
动用公积金额度限制 （针对剩余地契大于60年的住宅）
这些条件比较复杂，有些人一辈子都遇不到，有些人比较悲催的，就赶上了。
咱们还是举例子说明吧。
同一栋新公寓里三户邻居，小张，老朱和老王，都是第一套自住房，买的时间差不多，价钱也差不多，都是１００万。
小张刚工作没几年，公积金账户钱不多，首付全部用现金支付。薪水也不够高，贷款只能贷七成，公积金每月还贷。
老朱和老王都工作很多年了，公积金账户里钱挺多。首付只用了５%现金，15%首付动用公积金支付。贷款八成，公积金每月还贷。
就这么住了１０年，市场行情火爆，老朱１５０万把房子卖了，数着票子，乐呵的搬家了。市值顶限是什么鬼？没听说过。
小张不喜欢搬家，同一个房子住了２０年，公积金每月还贷，小日子过得挺美。市值顶限是什么鬼？没听说过。
老王也不喜欢搬家，同一个房子住了２０年，公积金每月还贷，小日子过得也挺美。一直到某一天，老王收到了公积金局的通知：
对不起，您这处房产的市值顶限到了。
请确保您的公积金账户满足基本存款额度，否则您以后只能用现金还贷了。
老王一查当年最新的基本存款额度，十万八。
老王跟媳妇合计了半天，一咬牙，把基本存款填补上了。条件满足，从此又过上了公积金每月还贷的小日子，挺美挺滋润。
就这么过了五年。
某一天，老王又收到了公积金局的通知：
对不起，您这处房产的公积金提取顶限到了。
您以后只能用现金还贷了。
动用公积金联名购房的规定
最常见的情况是夫妻联名购房，一起用公积金还贷，组屋和私宅都非常多。父母和孩子联名购房的也不少。
没有亲属关系的人，比如说朋友之间，其实也可以动用公积金联名购买房产。
私宅的限制比较少，每个买家都年满21岁就可以了。
非亲属关系，动用公积金联名购买组屋，需要每个买家都是新加坡人，并且年满35岁才可以（寡妇和孤儿只要21岁）。
购买大于30年少过60年地契的房产
对于住宅的剩余地契少过60年又大于30年，并且买家的年纪+ 剩余年契 > 80年，是可以动用公积金买房的。
不过，可以动用的最大额度的计算方式又不一样了。
用一个公式说明：
年纪最小的屋主到了55岁时，房子的剩余年契 / 买房当时的剩余年契) X 房产市值
如果屋主的年纪是39岁，房产的年契还剩下59年 ，那么屋主可以动用的公积金额度相当于房产市价的68%。
到了68%，就不可以再用公积金还贷了。
剩下的部分怎么办，现金顶上呗。
公式有点复杂，大家可以去公积金局网站直接图表查询。
https://www.cpf.gov.sg/Assets/members/Documents/Housing_MLPTable.pdf
老屋局限多，购买需谨慎。
购买海外房产
不可以。新加坡的公积金只可以购买新加坡本地房产。
购买商用房产
不可以。公积金只可以购买本地住宅类房产。
卖房以后的房款去向
无论是首付还是月供，只要这个房产动用了公积金，等房子卖掉以后，用掉的公积金部分会连本带利的回去公积金账户。
今天的文章就写到这里，感谢阅读。
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