2017年6月

​公积金购房实用手册,看这一篇就够了

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公积金(CPF)的使用问题,一直以来是新加坡居民关注的焦点。

每个月两成的薪水直接打进公积金账户,日积月累,不是一笔小数目。但是年满55岁之前,公积金账户里的钱是提不出来的。

这“看不见摸不着”的一大笔钱,居民可以充分利用的最大一个用途,当然是用来买房了。

 

很多人都知道,公积金分三个账户:普通户头(OA),特殊户头(SA),以及医疗户头(MA)。

其中普通户头(OA)里面的钱可以用做买房的首付,以及支付每个月的月供。

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但是真到了要用的时候,其实有很多具体的规则。针对居民的年龄大小,房产年契多少,家庭第几套房产,各种各样的具体情况下,都有相应的使用规定。有些还相当的复杂。

今天这篇文章,我会详细解释公积金在购房中的使用和规定。

2017版公积金购房手则,看这一篇就够了~

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首先列出每个月的公积金缴交比例.

 

最近一次调整公积金缴交比例是在两年前,从 2016年1月1号起实行。

每个月交公积金的薪水封顶额度:6000新币。

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举个例子说明一下。

老王35岁的时候,工资5000,组屋房贷1000。每个月个人加公司缴交的公积金比例是工资的37%,其中工资的23%进入普通户头,也就是1150元。一个人的公积金足够还房贷了,老王挺乐呵。

 

一转眼12年过去了。老王47岁,工资涨到了6000。每个月的公积金比例仍然是工资的37%,但进入普通户头的比例下降到工资的19%,也就是1140元。反而比35岁的时候少了。不过一个人的公积金还是够还房贷,老王不愁。

一转眼又是12年过去了。老王59岁,工资涨到了7000。但是交公积金的封顶额度是6000,每个月的公积金按照6000新币的26%算。进入普通户头的比例进一步下降到6000新币的12%,即720元。老王的房贷还没还完,现在每个月除了动用公积金,还需要现金支付280元贷款。

 

老王:蓝瘦香菇。

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公积金缴交比例随着年纪而变化这点,对每个人都非常公平,没什么好说的。

除此之外,动用公积金购房,还有很多其他的规定。

先说基本的。

购买房产时,可以动用公积金普通户头的,包括以下项目:

  • 首付房款

  • 每月房贷

  • 印花税

  • 律师费

  • 家庭保障计划:Home Protection Scheme (仅限组屋)

  • 组屋升级费用,新公寓收房时的测量费用,等等购屋相关费用

首付部分,如果是跟建屋局直接购买的新组屋,贷款也是跟建屋局拿的,全部首付可以用公积金支付。

所有跟银行贷款的住宅类房产(组屋或私宅),如果是屋主名下的第一套房子,需要支付5%的现金首付,其余部分可以用公积金支付。

以下情况,不可以动用公积金购房:

  1. 购买剩余屋契不到30年的住宅(组屋或私宅)

  2. 购买住宅(组屋或私宅)的剩余屋契在30年到60年之间,并且买家的年龄+剩余屋契<80年

 

第二条比较难以理解,我们试着理解一下这条规定的用意。

 

新加坡人的平均寿命在80岁左右。

假设本地居民30岁的时候买了个房子,还是叫他老王吧,房子年契只剩45年,属于老房子了。但是老房子地段好啊,质量也不差啊,装修一下,住的还挺舒服, 老王乐呵呵的买下了,每个月用公积金还房贷。  

45年后。

老王75岁的时候,老房子年契到了,地皮被政府收回,老王的房子没了。

公积金都用来还房贷了,老王的钱也没了。但老王人还在。

工作了一辈子,临老没了房子也没了钱的老王,颤巍巍举个牌子,去找议员了。

每周都去。

​议员:“……” 

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第二条限制规定,就是为了避免以上情况发生。

 

使用公积金购买二套房产的规定:

金管局的总偿债率框架(TDSR)规定,二套房产需要5成首付,其中25%必须现金支付,剩余的25%部分,可以使用公积金支付。

同时,公积金局也有规定, 普通户头(OA)和特殊户头(SA)里的存款加起来达到基本存款额度(Basic Retirement Sum)以后,还有余额的,才可以使用OA账户里剩余的存款买第二套房。

基本存款额度(basic retirement Sum),以前叫做minimum Sum,最近改名字了。

基本存款的数字是跟通货膨胀挂钩的,每年都在上调。下面的数据来自于公积金局网站。

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大家可以推算一下自己55岁的时候,这个数字估计会到多少?

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市值顶限(Valuation Limit) VS  公积金提取顶限 (CPF Withdrawal Limit)

 

所谓市值顶限(Valuation Limit),指的是购买住宅(组屋或私宅)时的买价或者当时的市场评估价,取两者中比较低的数额。

针对某个房产,一旦动用的公积金到了市值顶限(Valuation Limit),很多人就被叫停了。屋主需要满足额外的条件,才可以继续动用公积金还贷。

如果贷款方是银行的话,无论是组屋还是私宅,可以动用的公积金还有第二个提取顶限,即公积金提取顶限(CPF Withdrawal Limit) 。

用一个简单的公式说明:公积金提取顶限 =市值顶限X 1.2

动用公积金额度限制 (针对剩余地契大于60年的住宅)

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这些条件比较复杂,有些人一辈子都遇不到,有些人比较悲催的,就赶上了。

咱们还是举例子说明吧。

 

同一栋新公寓里三户邻居,小张,老朱和老王,都是第一套自住房,买的时间差不多,价钱也差不多,都是100万。

小张刚工作没几年,公积金账户钱不多,首付全部用现金支付。薪水也不够高,贷款只能贷七成,公积金每月还贷。

老朱和老王都工作很多年了,公积金账户里钱挺多。首付只用了5%现金,15%首付动用公积金支付。贷款八成,公积金每月还贷。

就这么住了10年,市场行情火爆,老朱150万把房子卖了,数着票子,乐呵的搬家了。市值顶限是什么鬼?没听说过。

小张不喜欢搬家,同一个房子住了20年,公积金每月还贷,小日子过得挺美。市值顶限是什么鬼?没听说过。

老王也不喜欢搬家,同一个房子住了20年,公积金每月还贷,小日子过得也挺美。一直到某一天,老王收到了公积金局的通知:

对不起,您这处房产的市值顶限到了。 

请确保您的公积金账户满足基本存款额度,否则您以后只能用现金还贷了。 

老王一查当年最新的基本存款额度,十万八。

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老王跟媳妇合计了半天,一咬牙,把基本存款填补上了。条件满足,从此又过上了公积金每月还贷的小日子,挺美挺滋润。

就这么过了五年。

某一天,老王又收到了公积金局的通知:

对不起,您这处房产的公积金提取顶限到了。 

您以后只能用现金还贷了。 

动用公积金联名购房的规定

 

最常见的情况是夫妻联名购房,一起用公积金还贷,组屋和私宅都非常多。父母和孩子联名购房的也不少。

没有亲属关系的人,比如说朋友之间,其实也可以动用公积金联名购买房产。

私宅的限制比较少,每个买家都年满21岁就可以了。

非亲属关系,动用公积金联名购买组屋,需要每个买家都是新加坡人,并且年满35岁才可以(寡妇和孤儿只要21岁)。

 

购买大于30年少过60年地契的房产

 

对于住宅的剩余地契少过60年又大于30年,并且买家的年纪+ 剩余年契 > 80年,是可以动用公积金买房的。

不过,可以动用的最大额度的计算方式又不一样了。

用一个公式说明:

年纪最小的屋主到了55岁时,房子的剩余年契 / 买房当时的剩余年契) X 房产市值

 

如果屋主的年纪是39岁,房产的年契还剩下59年 ,那么屋主可以动用的公积金额度相当于房产市价的68%。

到了68%,就不可以再用公积金还贷了。

剩下的部分怎么办,现金顶上呗。

公式有点复杂,大家可以去公积金局网站直接图表查询。

https://www.cpf.gov.sg/Assets/members/Documents/Housing_MLPTable.pdf

老屋局限多,购买需谨慎。

 

购买海外房产

不可以。新加坡的公积金只可以购买新加坡本地房产。

 

购买商用房产

不可以。公积金只可以购买本地住宅类房产。

 

卖房以后的房款去向

无论是首付还是月供,只要这个房产动用了公积金,等房子卖掉以后,用掉的公积金部分会连本带利的回去公积金账户。

今天的文章就写到这里,感谢阅读。

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