2018年2月

新加坡式拆迁:浅谈新加坡的土地征用政策

【拆迁】是国人很熟悉的一个词。

在北京上海这样的一线城市,如果自家老房子等来了拆迁,那跟中了彩票头奖是一样的。

一夜暴富不是梦。

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时不时的,在某些监管缺乏的地区,暴力强拆之类的火爆事件也常有发生。

每年都会碰到那么一两个最牛钉子户,各有各的牛法,瞬间刷爆网络。

凡是为公共目的所需要的土地,如建设道路,地铁系统,学校,医院,公园及政府组屋等, 政府均可以强制征用。

 

在李光耀政府领导下通过的《土地征用法案》,提供了强硬的法律依据,当时的政府用较低的赔偿额度征用了大量的私人土地。

数据显示,1960年,新加坡44%的土地属政府所有,到了现在,政府拥有全国约80%的土地。 

以大规模的土地征用作为基础,新加坡展开了大量的组屋兴建工程。到了现在,组屋成为新加坡不可缺少的一部分,全国超过80%的人口在组屋居住。

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当年的大规模征地有赔偿吗?

有。

当年的屋主们满意吗?

应该是不满意。

强制征地和远远低于市价的赔偿额造成了当年私人屋主的不满。《土地征用法案》曾引发了大量的抗议。

 

到了1973年,政府修订了土地征用法案,将征地赔偿额度定位立法当天(也就是1973年11月30日)的市值,或按照土地宪报公布之日的市场价值支付补偿费,两者取其低者。

注意,这个公式固定了特定日期(1973年11月30日)的土地市值。

也就是说,十年之后发生了土地征用,即使当时土地的市场价值远高于十年前,政府的赔偿额仍然是按照十年前的价格决定。

在之后的几十年,《土地征用法案》经历了几次修订,但同样还是固定了某个日期的土地市值,

所以呢,被征地的屋主们还是不满意。

 

随着新加坡的经济腾飞,到了二十一世纪,私人产权的私宅已经是百万新币起步,私人地皮更加昂贵,跟几十年前完全不是一个数量级的了。

这时候,如果被政府征地,按照过去某个日期固定计算的赔偿金数额,足以让被征地的屋主们脸色发青的去举牌子抗议。

 

到了2007年,新加坡政府终于大幅修订土地征用法令,摈弃固定日期计算土地市值的赔偿方式,改成根据征用通知日当天的市价赔偿受影响的业主,而有关市价也会把受征用房地产的潜在价值考虑在内。

用四个字简短概括就是:市值赔偿。

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最近的大规模征地发生在地铁汤申线动工前后。 仅东海岸地区,就会有两万四千平方公尺的私人土地被政府征用。

根据新闻报道,政府已经完成了第一阶段的土地征用赔偿。

首批获得赔偿的是14户半独立洋房及公寓的业主,获得的赔偿总额达4500万元新币。政府根据发出征地通知当天的市价来决定赔偿额,推算的赔偿价格在1000-1300新币每平方尺之间。

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那么在新加坡,有没有拆迁这样的事儿?拆迁有没有固定程序?有没有赔偿?

今天的文章里,我们来聊聊新加坡式拆迁:也就是土地征用的相关故事。

 

新加坡建国初期,曾经有过一段时间大规模的土地征用。

早在1966年,也就是新加坡独立的第二年,政府通过了一项《土地征用法案》,作为土地国有化的法律依据,授权政府可以以公共目的征用土地。

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图片:被征用的安柏路半独立洋房

 

2012年,同样因为汤申地铁线,位于牛车水黄金地段的珠光大厦被政府征用。当时珠光大厦的业主正在筹划将大厦推出市场整体重建(En Bloc)

按照修订版的土地征用法令,赔偿额按照征用时的市价计算,珠光大厦的业主们最后获得的政府赔偿总价达4亿5000万元。

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2014年,新加坡国会通过了土地征用修正法案。未来受征地影响而失去部分土地的业主,将无须为价值提高的剩余土地支付不动产增值税。

这意味着业主能得到更高的征地赔偿。当新加坡政府征用业主的部分土地时,剩余的土地可能会因为被征用土地的未来用途而增值。

按照修订前的法令,业主得到的赔偿必须扣除相关增值,这相当于向业主征收一笔不动产增值税(betterment levy)。在修改后的法令下,业主将能按照被征用土地的市场价值,获得全额赔偿。

 

有了市价赔偿,有了修整法案,被征地的屋主们满意了吗?

让所有人满意是不可能的。

钉子户在哪里都存在。

来看一则新加坡钉子户的新闻。

这批钉子户名下的永久地契私宅被政府征用,土地用来兴建滨海市区地铁线,赔偿额度在170万-330万之间。赔偿额除了估算的市价以外,包括了额外补偿,搬家费,印花税和法律费等杂费。

三家钉子户拖了一年八个月不肯搬。作为结果,土管局副局长带人上门了——发征收通知书。附送当天新闻曝光一次。

钉子户限期搬迁。

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