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2016年7月
【2016版】全面解析新加坡公寓买卖政策及付款流程
新加坡针对房产这一块的政策法规非常得多。
毕竟数额巨大，动辄上百万新币的交易，只要有一两起争议案例，肯定是上法庭打官司，然后媒体争相报道，引发全民大讨论。哎，社会又不和谐了。
所以呢，最好的办法，就是没有争议，把一切不和谐因素扼杀在摇篮里。
相关政策部门的一个房产规定出来，通常附送七八个案例，覆盖了各种主线和支线情节，能把人看晕。
好处是，政策严密，任何情况都有规定可以依循。
不好的地方是，缺乏灵活度。
碰上有些特殊情况，各项政策交叉起来，简直了。
比如说，最近有客户咨询，孩子在新加坡读书，想买套房自住。
一打听，孩子没满21岁，不能独立买房。
采用信托方式倒是可以直接买在孩子名下，但是呢，需要全款付清，不能贷款。
那父母就自己直接买了吧，外国人身份，要交15%的额外买家印花税。
但另一方面，白纸黑字的规定了房产买卖什么不能做，每一步应该怎么做，也让新加坡的房产市场相对规范。
国外曾经发生的烂尾楼，发展商卷款跑路这类严重事件，在新加坡从来没有发生过。
至于签订阴阳合同，卖家坐地起价，签约了却又转手卖给他人这种房产纠纷，新加坡同样非常罕见。 一旦发生，哪方违法，哪方可以维权，在法律上非常明确。
今天这篇文章里，我会结合买房流程，系统性的谈一谈房产买卖的最新政策，以及首付总数计算。
先说说新公寓的购买流程吧。
这里新公寓的定义，一般指的是由发展商直接卖出，还没盖好的期房。
新加坡有一个发展商条例 (Housing Developers Rules)，规定了期房的付款流程。所有的本地发展商都必须遵守。
所以买期房最直接，跟着流程走就是了。
第一阶段，签订选购权合同（OTP - Option to Purchase）。
首先，这个选购权合同是统一的，每人拿到的都一样。
签订OTP，相当于下订，买家需要当场支付给发展商5%的现金。
选购权合同对卖家有绝对约束力。签订以后，发展商必须按照协议的价钱卖房给买家,不得反悔。
对于买家来说，选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期。
如果买家选择不执行OTP，他需要付5%定金的四分之一给发展商，也就是1.25%。其余3.75%定金可以拿回。
第二阶段，签购买合同(S&P- Sales & Purchase Agreement)，支付剩余首付，搞定贷款。
签订OTP的两周之内，发展商会发出购买合同（S&P）。
收到S&P的三周之内，买家需要签字确认。
新加坡买新公寓需要支付20%的首付款。首付的部分至少5%现金，其余的15%可以现金或公积金支付。
签订OTP的八周之内，买家需要支付剩余的15%首付以及印花税。
印花税/律师费同样可以选择现金或者公积金支付。
额外买家印花税（ABSD）详细税率如下：
这个阶段也是办贷款的时候。原则是谁买房，谁贷款。
父母贷款买给儿女名下这想法挺好，但是新加坡明令禁止了。
如果买家想贷款，他需要在签订OTP的14天有效期之内选择银行和贷款配套，提供本地收入证明，向银行申请贷款。
在新加坡金管局的总偿债率（TDSR）框架下，买家每个月借贷的总额不能超过月收入的60%。
比如说老张月入一万。那么他每个月固定支付的房贷，车贷，信用卡的分期付款等等，再加上他想买的新房子的贷款，全部加起来不能超过6千块。
如果老张的收入不是工资，而是销售这种底薪+提成的非固定收入，还得打个七折，月入一万只能算按照7000收入计算。每个月的全部贷款加起来最多 4200。
对于没有本地收入的中国买家，需要中国国有大型银行的人民币存款证明，类似下面这样的。
如果在新加坡要买100万新币的房产，就需要向本地银行提供500万人民币左右的存款证明，最多可以贷到70%。
注意，只需要存款证明，不需要流水。
银行只要看到你有筹措到这笔钱的能力。几天就可以了，不需要这笔钱一直在账户上。
按照新加坡目前少过2%的贷款利率，贷款还是划算的。
总结一下这个阶段需要的首付数目。假设房子总价100万新币，这是名下第一套房。
签订了S&P，买家就已经是屋主了。
新加坡有一个卖家印花税(SSD-Seller’s Stamp Duty)，如果买房四年之内卖掉房子，税务局会征收这个SSD,数目还不少。
税务局计算四年的日期，就是从买家签订S&P的日子算起的。
过了四年就不用交这个税了。
（注：本文发表于2016年。最新的房产政策，卖家印花税绑定期限已经减至三年。
第三阶段，按照工程进度付款。
20%的首付款支付完成后，剩下的房款部分按照工程进度陆续付款。如果有银行贷款，银行也会按照工程进度放款，未放款部分无需开始月供，也没有利息。
整个付款的过程按照不同的工程进度，可以长达3到4年。
按照普遍进度来说，6-9个月之后，项目地基打好，发展商就会通知买家，缴付10%的房款。
再过6-9个月，建筑架构完成，买家缴付下一个10%的房款。
过3-6个月，墙体完成，买家缴付5%的房款。
过3-6个月，地板天花板完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，停车场/小区道路等设施完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，地板天花板完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，门窗电线管道完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，全部建成，颁发临时入伙证（TOP）,买家拿钥匙，缴付25%的房款。
最后，在入住一年之后(这一年是发展商的保修期），买家验收完成，缴付15%的尾款。
工程进度付款有什么好处，第一个，给买家足够充裕的时间准备。第二，彻底防止了工程烂尾，发展商卷款逃走的可能性。
新加坡买房的款项不是直接打给发展商，而是在政府部门设立的建房户头里。一个阶段工程完成，验收通过了，发展商才能拿到这个阶段的钱。
最近市面上有些比较特殊的新公寓，还是发展商直接在卖，但是楼盘已经建成了，不再受发展商条例的监控。
这些已建成的新公寓的购买流程就比较灵活，发展商可以自己决定。
所以最近大家可以看见好多促销，什么两成首付拎包入住，免付三年房贷啊。什么一成首付立刻拿钥匙，过一年再开始还房贷啊。各种花式卖房，都是已经建好的新公寓。发展商同样提供一年的保修期。
说完了新公寓的购买流程，再说说二手公寓的流程。
二手公寓的买卖双方都是个人，在法律上叫做Private Treaty，只要双方都同意合同条件，买卖就成立。
所以二手公寓遇到的各种各样的情况会多一些，合同条款需要睁大眼睛看。
二手公寓买卖流程比期房快得多，通常在8-12周就能完成交易。
第一阶段，签订选购权合同（OTP - Option to Purchase）。
二手公寓的OTP没有统一的格式，但通常买方中介会提供市场接受的标准模式OTP。
签订OTP以后，买家需要当场支付1%定金给卖家。可以是现金，支票或者本票。
如果卖家拿到了支票，但迟迟没有过账，这个时候OTP还没有生效。必须是卖家确实收下了1%的现金，OTP才生效。
一旦OTP生效，卖家必须按照协议的价钱卖给买家，不可以反悔。
对于买家来说，选购权合同通常有14天的有效期。（注意这个14天是市场约定俗成的日期，必须出现在OTP上面）
14天之内买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期，损失1%的定金。
如果买家申请贷款，需要在14天之内用OTP向银行申请。
买家如果看中卖家的家具，比如说协商买房送家具，要在这个阶段谈，列下详细的清单，附在OTP里面。
第二阶段，执行选购权合同（Exercise OTP）
如果买家下定决心买了，他就可以签字执行选购权合同，并且支付4%的房款。
执行选购权合同的两个礼拜之内，买家需要付印花税和额外买家印花税。
还记得税务局惦记着卖家印花税(SSD)的事儿吗？四年时间，从执行选购权的日期算起。
过了四年期限再卖房，就不用交这个税了。
（注：本文发表于2016年。最新的房产政策，卖家印花税绑定期限已经减至三年。
第三阶段，支付剩余房款。
银行发放最多80%的贷款。
剩下的首付部分，可以用现金或者公积金支付。
这个阶段买家律师会协助买家完成全部的法律文件。
第四阶段，完成交易。
完成交易通常需要8-12周。
如果有一方提出提前或者延后交易，只要双方同意并写进合同里，都是可以的。