2016年7月

【2016版】全面解析新加坡公寓买卖政策及付款流程

新加坡针对房产这一块的政策法规非常得多。

毕竟数额巨大,动辄上百万新币的交易,只要有一两起争议案例,肯定是上法庭打官司,然后媒体争相报道,引发全民大讨论。哎,社会又不和谐了。

 

所以呢,最好的办法,就是没有争议,把一切不和谐因素扼杀在摇篮里。

 

相关政策部门的一个房产规定出来,通常附送七八个案例,覆盖了各种主线和支线情节,能把人看晕。

 

好处是,政策严密,任何情况都有规定可以依循。

 

不好的地方是,缺乏灵活度。

 

碰上有些特殊情况,各项政策交叉起来,简直了。

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比如说,最近有客户咨询,孩子在新加坡读书,想买套房自住。 

 

一打听,孩子没满21岁,不能独立买房。

 

采用信托方式倒是可以直接买在孩子名下,但是呢,需要全款付清,不能贷款。

 

那父母就自己直接买了吧,外国人身份,要交15%的额外买家印花税。

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但另一方面,白纸黑字的规定了房产买卖什么不能做,每一步应该怎么做,也让新加坡的房产市场相对规范。

 

国外曾经发生的烂尾楼,发展商卷款跑路这类严重事件,在新加坡从来没有发生过。

 

至于签订阴阳合同,卖家坐地起价,签约了却又转手卖给他人这种房产纠纷,新加坡同样非常罕见。 一旦发生,哪方违法,哪方可以维权,在法律上非常明确。

 

今天这篇文章里,我会结合买房流程,系统性的谈一谈房产买卖的最新政策,以及首付总数计算。

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先说说新公寓的购买流程吧。

 

这里新公寓的定义,一般指的是由发展商直接卖出,还没盖好的期房。 

 

新加坡有一个发展商条例 (Housing Developers Rules),规定了期房的付款流程。所有的本地发展商都必须遵守。

 

所以买期房最直接,跟着流程走就是了。

第一阶段,签订选购权合同(OTP - Option to Purchase)。 

 

首先,这个选购权合同是统一的,每人拿到的都一样。

 

签订OTP,相当于下订,买家需要当场支付给发展商5%的现金。

 

选购权合同对卖家有绝对约束力。签订以后,发展商必须按照协议的价钱卖房给买家,不得反悔。

 

对于买家来说,选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行OTP,按照协议继续购买房产,也可以选择不执行OTP,让OTP过期。

 

如果买家选择不执行OTP,他需要付5%定金的四分之一给发展商,也就是1.25%。其余3.75%定金可以拿回。 

第二阶段,签购买合同(S&P- Sales & Purchase Agreement),支付剩余首付,搞定贷款。

 

签订OTP的两周之内,发展商会发出购买合同(S&P)。

 

收到S&P的三周之内,买家需要签字确认。

 

新加坡买新公寓需要支付20%的首付款。首付的部分至少5%现金,其余的15%可以现金或公积金支付。

 

签订OTP的八周之内,买家需要支付剩余的15%首付以及印花税。

 

印花税/律师费同样可以选择现金或者公积金支付。

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额外买家印花税(ABSD)详细税率如下:

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这个阶段也是办贷款的时候。原则是谁买房,谁贷款

 

父母贷款买给儿女名下这想法挺好,但是新加坡明令禁止了。

 

如果买家想贷款,他需要在签订OTP的14天有效期之内选择银行和贷款配套,提供本地收入证明,向银行申请贷款。

在新加坡金管局的总偿债率(TDSR)框架下,买家每个月借贷的总额不能超过月收入的60%

比如说老张月入一万。那么他每个月固定支付的房贷,车贷,信用卡的分期付款等等,再加上他想买的新房子的贷款,全部加起来不能超过6千块。

如果老张的收入不是工资,而是销售这种底薪+提成的非固定收入,还得打个七折,月入一万只能算按照7000收入计算。每个月的全部贷款加起来最多 4200。

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对于没有本地收入的中国买家,需要中国国有大型银行的人民币存款证明,类似下面这样的。

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如果在新加坡要买100万新币的房产,就需要向本地银行提供500万人民币左右的存款证明,最多可以贷到70%。

 

注意,只需要存款证明,不需要流水。

 

银行只要看到你有筹措到这笔钱的能力。几天就可以了,不需要这笔钱一直在账户上。 

 

按照新加坡目前少过2%的贷款利率,贷款还是划算的。

 

总结一下这个阶段需要的首付数目。假设房子总价100万新币,这是名下第一套房。

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签订了S&P,买家就已经是屋主了。

 

新加坡有一个卖家印花税(SSD-Seller’s Stamp Duty),如果买房四年之内卖掉房子,税务局会征收这个SSD,数目还不少。

 

税务局计算四年的日期,就是从买家签订S&P的日子算起的。 

 

过了四年就不用交这个税了。

(注:本文发表于2016年。最新的房产政策,卖家印花税绑定期限已经减至三年。

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第三阶段,按照工程进度付款。

 

20%的首付款支付完成后,剩下的房款部分按照工程进度陆续付款。如果有银行贷款,银行也会按照工程进度放款,未放款部分无需开始月供,也没有利息。

 

整个付款的过程按照不同的工程进度,可以长达3到4年。

 

按照普遍进度来说,6-9个月之后,项目地基打好,发展商就会通知买家,缴付10%的房款。

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再过6-9个月,建筑架构完成,买家缴付下一个10%的房款。

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过3-6个月,墙体完成,买家缴付5%的房款。

 

过3-6个月,地板天花板完成,买家缴付5%的房款。

 

再过3-6个月,停车场/小区道路等设施完成,买家缴付5%的房款。

 

再过3-6个月,地板天花板完成,买家缴付5%的房款。

 

再过3-6个月,门窗电线管道完成,买家缴付5%的房款。

 

再过3-6个月,全部建成,颁发临时入伙证(TOP),买家拿钥匙,缴付25%的房款。

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最后,在入住一年之后(这一年是发展商的保修期),买家验收完成,缴付15%的尾款。

 

工程进度付款有什么好处,第一个,给买家足够充裕的时间准备。第二,彻底防止了工程烂尾,发展商卷款逃走的可能性。

 

新加坡买房的款项不是直接打给发展商,而是在政府部门设立的建房户头里。一个阶段工程完成,验收通过了,发展商才能拿到这个阶段的钱。 

 

最近市面上有些比较特殊的新公寓,还是发展商直接在卖,但是楼盘已经建成了,不再受发展商条例的监控。

 

这些已建成的新公寓的购买流程就比较灵活,发展商可以自己决定。

 

所以最近大家可以看见好多促销,什么两成首付拎包入住,免付三年房贷啊。什么一成首付立刻拿钥匙,过一年再开始还房贷啊。各种花式卖房,都是已经建好的新公寓。发展商同样提供一年的保修期。 

 

说完了新公寓的购买流程,再说说二手公寓的流程。 

 

二手公寓的买卖双方都是个人,在法律上叫做Private Treaty,只要双方都同意合同条件,买卖就成立。 

 

所以二手公寓遇到的各种各样的情况会多一些,合同条款需要睁大眼睛看。 

 

二手公寓买卖流程比期房快得多,通常在8-12周就能完成交易。 

 

第一阶段,签订选购权合同(OTP - Option to Purchase)。 

 

二手公寓的OTP没有统一的格式,但通常买方中介会提供市场接受的标准模式OTP。 

 

签订OTP以后,买家需要当场支付1%定金给卖家。可以是现金,支票或者本票。 

 

如果卖家拿到了支票,但迟迟没有过账,这个时候OTP还没有生效。必须是卖家确实收下了1%的现金,OTP才生效。

 

 一旦OTP生效,卖家必须按照协议的价钱卖给买家,不可以反悔。

 

对于买家来说,选购权合同通常有14天的有效期。(注意这个14天是市场约定俗成的日期,必须出现在OTP上面)

 

14天之内买家可以选择执行OTP,按照协议继续购买房产,也可以选择不执行OTP,让OTP过期,损失1%的定金。

 

如果买家申请贷款,需要在14天之内用OTP向银行申请。

 

买家如果看中卖家的家具,比如说协商买房送家具,要在这个阶段谈,列下详细的清单,附在OTP里面。

 

第二阶段,执行选购权合同(Exercise OTP) 

 

如果买家下定决心买了,他就可以签字执行选购权合同,并且支付4%的房款。

执行选购权合同的两个礼拜之内,买家需要付印花税和额外买家印花税。 

 

还记得税务局惦记着卖家印花税(SSD)的事儿吗?四年时间,从执行选购权的日期算起。

过了四年期限再卖房,就不用交这个税了。

(注:本文发表于2016年。最新的房产政策,卖家印花税绑定期限已经减至三年。

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第三阶段,支付剩余房款。

 

银行发放最多80%的贷款。 

 

剩下的首付部分,可以用现金或者公积金支付。

 

这个阶段买家律师会协助买家完成全部的法律文件。

 

第四阶段,完成交易。 

 

完成交易通常需要8-12周。

 

如果有一方提出提前或者延后交易,只要双方同意并写进合同里,都是可以的。