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2016年7月

第十邮区高端楼盘年终大促,发展商承担额外买家印花税!

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大家喜闻乐见的楼盘促销活动终于来了！

一来就来了个大的！

这次年终大促的楼盘，位于新加坡市中心核心地段：第10邮区，属于高端公寓范畴，距离繁华的乌节路商业区仅2公里，5分钟车程即可到达。

促销详情如下：

  • 按照不同的促销户型，发展商提供总房价的15%，18%，20%三档折扣。

  • 折价部分，将以现金折扣方式，返还屋主。

  • 部分顶楼Penthouse单位设计师精装修，品牌家具电器全套配齐，可拎包入住。

  • 可选择普通付款方式(NPS)或延迟付款方式(DPS)

这次推出大促销的公寓楼盘，叫作Mon Jervois。

名称来源自法语，意思是“我的家园”。

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房价直接打八折，折扣力度可以说很大了。

为什么发展商会提供这么高的折扣，是不是货真价实的打折，这里简单说一下。

 

新加坡有两个针对发展商的限制条例。

一个是合格证书条例，一个是ABSD条例。

一句话概括，就是发展商被ABSD条例暴击，大削价求迅速卖完。

文章后面我会解释具体情况。

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最新折后尺价，大部分促销单位介于1660新币-1800新币每尺之间，发展商2013年推出市场时的均价是2008新币每尺。今年上半年的成交价上到过2400新币每尺。

折扣幅度很惊人。

文章下面的篇幅，我会详细介绍楼盘细节，以供参考。

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Mon Jervois楼盘具体位置在第十邮区内的东陵区（Tanglin），泽维士路 (Jervious Road) 。

东陵区是本地历史悠久的高尚居住地段，位于新加坡中南部，乌节路旁边，辖区面积约7.6平方公里，并不算大。

辖区内除了分布各处的高端住宅区以外，还包括了中国、英国、美国等众多国家的大使馆；四季酒店，香格里拉酒店等五星级酒店；以及一部分的植物园。著名的东陵俱乐部(Tanglin Club) 也坐落在这里。

毗邻乌节路繁华商圈的同时，东陵区的周边环境很安静，是一个闹中取静的地带，众多亿万富豪的后花园。

东陵区地段到底有多壕？

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《联合早报》今年初报道了2017年度本地成交的最贵公寓排名。

总共11间上榜公寓，除了The Marq和吉宝湾丽珊景以外，其他9间豪宅都位于第十邮区。

这9间中，有5间位于东陵区。 (第2，3，5，7，8名)

Mon Jervious楼盘距离乌节路约2公里，短短5分钟车程即可到达乌节路商圈。

距离乌节路林荫道站（2021年建成）约1.2公里，距离乌节路地铁站约2公里。

世界城购物中心距离约1.5公里，这是个零售空间超过4万平米的大型购物中心，日常衣食住行，来这里足够了。

Mon Jervious距离多美歌市中心约3.5公里，丹戎巴葛金融区约4公里，看交通情况，5-10分钟车程可到达。

新加坡植物园距离约3公里，5分钟车程。周末可以和家人来这里散步、慢跑、用餐，享受流水淙淙的自然乐趣。

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Mon Jervois 占地约9000平米，拥有99年地契（2012年算起），设计建造5栋五层高的低密度小楼，总共兴建109个一卧到四卧户型的豪华公寓单位，于2016年8月建成完工。

下图是实地拍摄的照片。

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小区精心设计兴建了高尔夫场地，野餐草坪，泳池边的落地玻璃健身房，绿荫环绕的水力按摩池，烧烤庭院，儿童游乐场地等众多公寓设施。设施设计得非常漂亮，眼见为实。

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普通户型的客厅挑高空间3.3米，一楼单位挑高4.7米，大气宽敞。

两卧+书房单位采用跃层复式设计，客厅挑高达6.7米。

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前文介绍了楼盘情况，下面解释一下新加坡针对发展商的两大限制条例。

一个叫作合格证书条例（Qualifying Certificate），简称QC。　

一个叫作额外印花税期限条例（ABSD）。对，就是大家知道的那个ABSD。一部分针对个人买家，一部分针对发展商。

 

QC条例：

凡拥有外国股东的发展商（包括上市公司），必须在五年内完成项目的发展，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内卖出所有单位，否则就得支付未售出单位地皮价的延长费。

 

ABSD期限条例:

发展商须在五年内完成私宅项目并把所有单位卖出，否则就得支付额外买家印花税，即地段地皮价的10-15％。（今年7月的降温措施，把针对发展商的税率进一步提高到25%）

 

Mon Jervois的地皮是政府售地计划（GLS）下拿的地，不受QC条例限制。

但是卖了五年，到目前截止，发展商UIC没有卖完全部的单位。

——ABSD期限条例中招。

 

这里重点解释一下，整个楼盘，只要剩1间单位没卖完，发展商就要支付整块地价的10%-15%。

是很大一笔罚款了。

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发展商被两大条例暴击以后大削价清货是有传统的。

 看看下面两篇写在2016年的早报旧新闻。

——熟悉的配方，熟悉的味道。

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Mon Jervois的发展商是UIC旗下子公司Singland，UIC这家发展商削价促销的行为也是有传统的。

有间位于武吉知马区的高端楼盘Pollen & Bleu,去年2月推出15%的现金折扣，引发市场热议。萝卜写文章推荐过，不知道大家还有没有印象，就是UIC的盘。

——同一家发展商，同一个路数。

Pollen & Bleu楼盘促销了三个月，于去年5月100%售罄。

 

现在轮到Mon Jervois了。

按照不同的户型，现金折扣幅度分别是15%，18%，20%。

 

下面这篇市场分析文章发表于今年4月7日的EdgeProp。文章里详细列出了Mon Jervois在过去几年不同阶段的售价。

2013年开盘时：均价2008新币每尺。

2017年，均价2134新币每尺。

今年3月，一个三卧单位以2081新币的尺价成交。

另有URA数据显示，今年4月，另一个三卧单位以2449新币的尺价成交。

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我们来看看最新的折后定价。

  • 两卧+大家庭房，跃层复式户型(Loft)——房价折扣20%

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  • 两室一厅两卫+大家庭房+储藏间，上下复式跃层，面积143平米（1539平方尺）

  • 客厅挑高6.7米

  • 3楼单位原价：339万1千新币

  • 20%现金折扣： 67万8200新币

  • 折后净价：271万2800新币（1763新币每尺）

  • 最后五间

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  • 三卧+大家庭房，顶楼双层Penthouse 单位  -房价折扣18%

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  • 两个卧室套间+客卧+大家庭房+工人房+顶楼露台+私人水力按摩池，面积264平米（2842平方尺）

  • Penthouse原价：576万450新币

  • 18%现金折扣：   103万6881新币

  • 折后净价：472万3569新币（1662新币每尺）

  • 最后两间

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  • 其他Penthouse户型 -  房价一律折扣15%

    • 三卧户型，顶楼双层Penthouse 单位  -房价折扣15%

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  • 两个卧室套间+客卧+补妆间+顶楼露台，面积137平米（1475平方尺）

  • Penthouse原价：358万2600新币

  • 15%现金折扣：    53万7390新币

  • 折后净价：304万5210新币

  • 最后一间

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除了文中介绍的三个促销户型以外，还有其他各种顶楼Penthouse户型，总共12间豪华公寓待售。部分单位设计师精装修。

 

除了普通付款方式(NPS)以外，Mon Jervois楼盘还有两年延迟付款方式(DPS)可供选择。具体可以微信加我询问。

 

感谢阅读萝卜点评系列文章。

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