2018年2月

2018最新版:新加坡公寓买卖流程详解

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今天的这篇文章,主要谈谈新加坡楼市最新的房产政策,公寓楼盘的买卖流程,以及各个阶段的注意事项。

2016年我曾经写过类似的主题,两年过去,新加坡楼市的房产政策已经有了相当大的变化。

以下几点是主要的政策改变:

  • 首付额度

  • 买家印花税率

  • 额外买家印花税率

  • 卖家印花税率和期限

今天这篇文章是2018年最新版本,供大家买卖房产时参考。

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新加坡的公寓市场(Condo),分为新公寓和转售公寓两大类别。

 

这里新公寓的定义,指的是由发展商全新开盘,还没盖好的期房。

但是最近几年,尤其是高端公寓市场,出现了不少发展商先把房子建好再开盘的情况。这种情况比较特殊,但是因为销售主体还是发展商,通常还是划分为新公寓的范畴。

 

转售公寓,也就是大家常说的二手房,主要针对一对一私人买卖的情况。

期房买卖流程

期房买卖流程,是最直接的。

新加坡有一个发展商条例 (Housing Developers Rules),对期房的买卖以及付款流程有详细限制。所有的本地发展商都必须遵守。

发展商条例具有法律约束效力,严格规范了新加坡的房产市场。

 

最直观的例子,按照2009年版本的发展商条例,每个兴建的楼盘,都会开设一个建房户头(Project Bank Account)

收到的房款直接打进建房户头,不能随意提出。只有一个阶段工程完工,发展商才能拿到这个阶段的钱。

所以很多在其他国家出现过的复杂问题,在新加坡简单化了。

卖了期房,发展商卷款跑路?

——钱根本不在他手上。

盖到一半,房子烂尾?

——烂尾就拿不到尾款。

买期房的流程都是固定的,跟着流程走就是了。

第一阶段,签订选购权合同(OTP - Option to Purchase)

这个选购权合同是统一模板,每人拿到的都一样。

签订OTP合同,相当于下订,买家需要当场支付给发展商5%的现金,以支票方式支付,支付对象就是前面说的建房户头(Project Bank Account)

 

选购权合同对发展商有绝对约束力。签订以后,发展商必须按照协议的价钱卖房给买家,不得反悔。

对于买家来说,选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行OTP,按照协议继续购买房产,也可以选择不执行OTP,让OTP过期。

 

如果买家选择不执行OTP,他需要支付5%定金的四分之一给发展商,也就是1.25%。其余3.75%定金可以拿回。

第二阶段,签购买合同(S&P),支付剩余首付,搞定贷款

签订OTP的两周之内,发展商会发出购买合同(S&P- Sales & Purchase Agreement)。

收到S&P的三周之内,买家需要签字确认购买。

首付额度

根据2018年7月的最新房产措施,个人买家购买公寓房产,如果名下没有其他房贷,最多向银行贷款75%

买家需要支付25%的首付款。

其中至少5%必须以现金支付,其余的20%可以现金或公积金支付。

如果买家名下已经有一套房贷,那么二套房最多向银行贷款45%

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从上图可以看到,对于名下没有其他房贷的买家来说,贷款额度明显宽松。

银行贷款一般不会超过30年。并且不鼓励买家贷款超过65岁这个退休年龄。

目前新加坡的贷款利率小于2%,贷款买房还是比较划算的。大家在办理银行贷款的时候,可以妥善利用75%这个额度上限。

 

签订OTP选购权合同的八周之内,买家需要支付剩余的20%首付。

签订S&P购买合同的两周之内,买家需要支付买家印花税/额外买家印花税。

印花税率

买家印花税(BSD),是新加坡所有房产买卖都需要支付的一个税种。今年2月刚刚调整过税率。

额外买家印花税(ABSD),是针对住宅类房产买卖征收的一个特殊税种。今年7月刚刚调整过税率。

印花税费可以选择现金或者公积金支付。

2018年最新印花税率如下:

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本地公民和永久居民,购买首套房产,享受优惠额外买家印花税额度。

贷款

这个阶段也是办贷款的时候。原则是谁买房,谁贷款。

父母贷款买给儿女名下这想法挺好,但是新加坡明令禁止了。

如果买家想贷款,他需要在OTP的14天有效期之内选择银行和贷款配套,提供本地收入证明,向银行申请贷款。

月供限制

在金融管理局的TDSR框架下,买家每个月借贷的总额不能超过月收入的60%。

比如说老张月入一万。那么他现在每个月在还的房贷,车贷,信用卡的分期付款等等,再加上他想买的新房子的贷款,加起来不能超过6千新币。

如果老张的收入不是工资,而是销售这种底薪+提成的非固定收入,要在收入的基础上打七折,年入12万,平均月入一万,按照月入7千计算月供。每个月全部贷款加起来最多 4千2新币。

如果近期打算办理房贷的话,可以考虑把车贷提前还清,或者把信用卡分期付款的项目停了,比如说每个月的健身费用啊,护肤配套啊,家具分期付款啊,通常总数不大,却可以极大的提高月供额度。

无本地收入买家

对于没有本地收入的中国买家,需要中国国有大型银行的人民币存款证明,类似下面这样。

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如果在新加坡要买100万新币的房产,就需要向本地银行提供500万人民币左右的存款证明,最多可以贷到70%。

注意,只需要存款证明,不需要流水。

按照新加坡目前少过2%的贷款利率,贷款还是划算的。

 

总结一下这个阶段需要的首付数目。

假设房子总价100万新币。买家年龄+贷款年限不超过65岁

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卖家印花税

签订了S&P合同,买家就已经是屋主了。

新加坡有一个卖家印花税(SSD-Seller’s Stamp Duty)。根据2017年调整后的最新政策,如果买房三年之内卖掉房子,税务局会向卖家征收SSD。

税务局计算三年的日期,就是从买家签订S&P的日子算起的。

持房三年以上,就不用再交SSD。

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第三阶段,按照工程进度付款

25%的首付款支付完成后,剩下的房款部分按照工程进度陆续付款。如果有银行贷款,银行也会按照工程进度放款。

工程进度到10%,买家就开始按照贷款总额的10%开始月供。工程进度到了20%,买家就按照贷款总额的20%月供。未放款的部分无需月供,也没有利息。

举个例子,100万新币的公寓,贷款75万,贷30年,按照现有利率,月供会从两三百新币开始。

整个付款的过程按照不同的工程进度,可以长达3到4年。

 

按照普遍进度来说,6-9个月之后,项目地基打好,发展商就会通知买家,缴付10%的房款。

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再过6-9个月,建筑架构完成,买家缴付下一个10%的房款。

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过3-6个月,墙体完成,买家缴付5%的房款。

过3-6个月,地板天花板完成,买家缴付5%的房款。

再过3-6个月,停车场/小区道路等设施完成,买家缴付5%的房款。

再过3-6个月,地板天花板完成,买家缴付5%的房款。

再过3-6个月,门窗电线管道完成,买家缴付5%的房款。

再过3-6个月,全部建成,颁发临时入伙证(TOP),买家拿钥匙,缴付除尾款外的剩余房款。

最后,在入住一年之后(这一年是发展商的保修期),买家验收完成,缴付尾款(通常是15%)。

 

注意,发展商在卖房合同里会清楚的写明楼盘预计TOP时间。

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TOP的时间是发展商自己定的,比较宽松,绝大多数楼盘都会提前几个月完成,很少出现延期完工的情况。

万一真的延期了怎么办。

这种情况在新加坡很少见,但不是没有。萝卜最近就遇上了一桩。

发展商会按照已经开始月供的贷款额度,支付屋主利息。

具体过程会有律师和发展商方面协商调度,屋主无需担心。

对于收入稳定的家庭来说,按工程进度付款是个很好的支付方式。

长达3-4年的时间,从10%的贷款开始逐步月供,可以更加从容地管理手头的现金流。

已建成新公寓的付款方式

最近几年,市面上出现了一些已经建成才开盘的新公寓。还是由发展商直接负责销售,但是因为楼盘主体已经建成了,销售流程不再受发展商条例的监控。

这些已建成新公寓的购买流程,相对比较灵活。除了普通付款方式以外,还可以由发展商向有关部门申请批准延迟付款

 

在之前的萝卜点评系列文章里,我曾经详细介绍过延迟付款计划这种灵活的付款方式。

目前的市场情况来看,支持延迟付款的基本都是高端楼盘,首付从5%-30%都有。延迟付款的期限基本是12个月或者24个月。首付之后可以直接拿房,期限内不需要支付月供。期限之后正常开始月供。部分楼盘可以在24个月的期限过后,才支付印花税。

大家可以根据不同的实际情况,选择对自己最有利的付款方式。

 

 

说完了新公寓的购买流程,我们再说说转售公寓的交易流程

转售公寓买卖流程

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转售公寓的买卖双方都是个人,在法律上叫做Private Treaty,只要双方都同意合同条件,买卖就成立。

所以二手公寓遇到的情况会比较复杂,新加坡懂法律的人很多,合同条款需要睁大眼睛看。

二手公寓买卖流程比期房快得多,通常在8-12周就能完成交易。

第一阶段,签订选购权合同(OTP - Option To Purchase)

二手公寓的OTP合同没有统一的格式,通常买方中介会提供市场接受的标准模式OTP。 好像下图这样的。

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定金数额

签订OTP合同以后,买家需要当场支付1%定金给卖家。可以是现金,支票或者本票。

注意,这个1%定金是约定俗成的市场做法,需要明确的写进OTP里。

如果卖家拿到了支票,但迟迟没有过账,这个时候OTP还没有生效。必须是卖家确实收下了1%的现金,OTP才生效。

一旦OTP生效,卖家必须按照协议的价钱卖给买家,不可以反悔。

有效期

对于买家来说,选购权合同通常有14天的有效期。

注意,这个14天同样是市场约定俗成的日期,必须明确出现在OTP上面。

为什么市场约定俗成14天,而不是3天,4天。

因为买家联系银行办贷款,需要拿着选购权合同贷款去申请。

3、4天的时间,根本就不够贷款办下来的。

 

有效期之内,买家可以选择执行OTP,按照协议继续购买房产,也可以选择不执行OTP,让OTP过期,损失1%的定金。

 

买家选择不执行OTP有很多原因。

比如说,在14天内发现了更好的房子,宁愿损失定金,也不想要定下的这间了。

或者说联系了银行,发现贷款额度不够,贷款办不下来,也是个普遍的原因。

租约

交易的房产是空置状态还是带着租约,需要明确的写进合同里。

新加坡的租约具有法律效力,一旦签订,轻易不能违约,否则需要支付巨额违约金。

租约期间,就算房子换了主人,租客还是可以按照租约合同住到期满,只不过租金支付的对象换成了新屋主而已。

如果是急于自住的买家,就不要买带租约的房子了。

 

买家如果看中卖家的家具,比如说协商买房送家具,也要在这个阶段谈,列下详细的家具清单,附在OTP里面。

第二阶段,执行选购权合同 (Exercise OTP)

如果买家下定决心买了,他就可以签字执行选购权合同,并且支付4%的房款。

执行选购权合同的两个礼拜之内,买家需要支付买家印花税和额外买家印花税。

最新的印花税率再看一遍:

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还记得卖家印花税(SSD)吗?

三年有效时间,从执行选购权的日期算起。

第三阶段,支付剩余房款

根据最新的房产政策,银行发放最多75%的贷款。

买家已经支付了5%现金,剩下的20%首付部分,可以用现金或者公积金支付。

这个阶段,买卖双方的律师会协助完成全部的法律文件。

第四阶段,完成交易
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完成交易通常需要8-12周。

实际交易时,经常会有一方提出提前或者延后交易。

很常见的一个情况是,卖家还没有找好新房子,搬不了家,需要延期一两个月完成交易。这段时间内,卖家按月支付买家租金,具体数额双方协商决定。

还有个很常见的情况,是卖家早早清空了屋子,而买家急着搬进去。

只要双方同意并写进合同里,这些附加条款都是可以商量的。

今天的文章就写到这里,感谢阅读。

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