2016年7月

新加坡商业房产介绍

过去的萝卜点评系列，主要介绍的是新加坡公寓住宅。

今天咱们聊聊不一样的：新加坡的商业类房产。

商业类房产和住宅类房产，这两个类别的游戏规则很不一样。

住宅房产：包括组屋，公寓，有地住宅，是每家每户都有需求的类别，对社会稳定的影响力巨大。

新加坡政府对住宅市场非常关注，制定了非常多的规则，来限制住宅类房产过冷过热。

今年七月的楼市降温政策，就是针对住宅类房产的。

降温政策的思路很清晰：

本地人购买二套房，或者外国人购买首套房，额外买家印花税(ABSD)增加5%。

本地人首套房不受影响
本地公民二套房，征收12%的额外买家印花税。
永久居民二套房，征收15%的额外买家印花税。
外国人首套房，征收20%的额外买家印花税。

所有商业类房产没有额外买家印花税（ABSD）。
只有工业房产征收卖家印花税（SSD），其他商业房产类型不征收卖家印花税(SSD) 。
商业类房产买卖，没有买家身份限制。

根据2018年10月最新的报道，新加坡办公楼租金市场，已经连续六季度平稳上涨，总共涨幅18%。

——新闻来源自10月2日《联合早报》

——数据来源自市区重建局(URA)

在住宅投资被ABSD税率限制的局面下，新加坡办公楼租金市场平稳复苏，投资的优势更加凸显。

今天的文章会重点介绍一处商业类房产，位于繁华市区，属于商业写字楼混合项目。

三个关键词：

永久地契；市区近地铁；价位合理。

缺一不可。

办公楼单位面积在570平方尺-1012平方尺之间，起售价位146万6千新币。

下面的文章篇幅里，我会全方面介绍这个商业写字楼的项目细节，以供参考。

首先介绍一下项目名称：

CENTRIUM SQUARE

Centrium Square的地点在花拉公园地铁站 (Farrer Park) 对面，仅仅200米距离，3分钟步行可达。

花拉公园区域，位于新加坡的中南部腹地。从这个位置，只需两站地铁到多美歌市区，三站地铁直达政府大厦(City Hall)。

如果驾车就更方便了。

5分钟车程到乌节路和CBD，10分钟车程到滨海湾金融新区。

再来看一下新加坡Master plan 2014版的地区规划。

打星号的就是Centrium Square所在地，深蓝色代表商业(Commercial) 用途。

附近有大片区域是商业和酒店用途。

看区域实景地图。附近很多商场和店面。

新加坡大部分的商业地皮都是有年限的。30年，60年，99年，都是比较普遍的年限。

Centrium Square拥有少见的永久地契，占地约6300平米，发展商Tong Eng 集团，预计于2020年第三季度完工。

项目会建成一栋19层的高楼。其中一二层楼是商场，6-8楼是医疗中心，9-19层是143间办公楼。

整体设计如下图。

下图是办公楼的内部设计。

内部挑高4.9米，宽敞大气，提供足够的空间个性化设计。

底楼商场可以满足白领的日常需求。

喝杯咖啡，中午简餐，足不出户就可以解决。

5楼的天际花园景观，可以在工作之余放松身心。

办公楼分布在9楼-19楼，总共143个单位，面积从53平米到94平米不等。

每层13间，基本格局可以参考下图。

每层设置8部电梯，其中2部货运电梯。

萝卜一句话总结：

鼓励自住性质买房，不鼓励炒房。

国内两三年房价起五成的快炒法，新加坡这儿行不通。

但是不鼓励炒住宅楼，并不意味着，新加坡房产投资的渠道就此关闭了。

事实上，对于商业类房产投资，新加坡的政策向来是敞开大门的。

只是很多投资者对这方面不够了解。

新加坡的商业类房产，包括办公楼，商铺店面，医疗中心，工厂，酒店等众多类别，主要针对成熟的房产投资者，由市场自主决定供需，政府没有过多的限制。

体现在税率征收方面：

平均销售尺价在2500新币上下。

最小的办公楼单位（570平方尺），价位在146-152万新币之间。

最大的办公楼单位（1012平方尺），价位在250-260万新币之间。

文章的最后总结一下，购买办公楼类房产的注意事项：

印花税 (Stamp Duty)：

新加坡所有类别房产都需要缴纳3%的买家印花税。办公楼买卖无需交纳额外买家印花税(ABSD) 和卖家印花税 (SSD) 。

商业贷款额度：

银行提供最高80%的贷款。贷款年限通常在15-20年之间。

商业贷款利率：

商业贷款利率比住宅贷款利率高0.5-1个百分比。目前新加坡银行提供的商业贷款利率在2.5%上下。

消费税（GST）：

个人买家需要交纳7%的GST。如果买家是GST注册公司，可以申请退回这笔费用。

房产税(Property Tax):

商业类别房产税一律为年值的10%.

买家身份

无限制

最后一个关键词留给有兴趣看到这里的筒子们。

投资者买下办公楼的后续事宜，包括拿钥匙，寻找租客，出租手续，萝卜全盘处理。

推荐了，就负责到底。

感谢阅读萝卜点评系列。

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