2018年2月

年龄对买房的限制

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说起买房,大家想到的都很一致,各种问题的前三名,妥妥的是:

首付多少?交税多少? 银行利息多少?

但是,很少有人意识到即使是买同样的房产,年龄的差别能带来多少区别。

 

这些差别,有些是金融机构的规定,有些是监管部门的规定,有些是公积金局的规定。

今天这篇文章里,我集中分享一下买家的年龄对于买房的限制。

限制一:贷款年限和额度

银行贷款比较灵活,但一般也只贷30年或者到65岁,取较低的那个年限。如果贷款结束的时候买家超过了65岁,可以贷的比例显著降低。

对于组屋买家来说,建屋局的贷款限制就更严格了。最多贷款25年或者到65岁,取较低的那个年限。

 

我们举个例子说明吧。

王老板今年35岁。张老板今年45岁。他们都看中了同一套房子。比如说是120万的三房公寓。

王老板和张老板都还没买过房,可以首付两成,贷款八成。

注:本文写于2016年。

2018年7月最新房产措施,公寓的最高贷款额度从80%降低到75%。首付额度从20%增加到25%。

去银行一问贷款。

王老板35岁,贷款八成,能贷30年。每个月月供3600新币左右。

王老板: 嘿嘿!有房子喽!

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张老板不乐意了,跟银行说,月供太多了! 他能贷30年,我也能啊,我也要贷款30年!

银行说,也行! 但是贷款30年结束,你就75岁了。这种情况我们不能贷给你八成贷款,只能贷给你六成。

120万的房子,首付从24万变成了48万。

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注:本文写于2016年。

2018年7月最新房产措施,公寓买家的贷款结束时年纪超过65岁的情况,最高贷款额度从60%降低到55%。

限制二: 平均年龄算法

上面说的是比较简单的情况,屋主就一个人,独立贷款买房。

我们再来说说复杂点但很常见的一个情况吧。夫妻两个人联名买房子。

李老板40岁,李太太30岁。两人打算买房子了。

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张老板45岁,想要贷款八成,只能贷20年。每个月月供4900新币左右。

年龄差了十年,月供差了1300新币。

李老板去找银行说,你们用平均年龄算贷款,这个我知道! 你看我家情况多好,两人年龄平均一下35岁,正好贷30年!

银行说,呃!你们两人的收入多少?

李老板说,我一个人养家,收入杠杠的!我老婆全职太太。

银行说,好的。最新的平均年龄公式算一下,你们平均40岁! 贷款八成,最多贷25年。

李老板说,啥?你数学是体育老师教的?这是怎么算的!

银行:我冤啊。

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按照金管局2013年TDSR框架的要求,平均年龄算法现在改成平均收入年龄算法(income-Weighted Average Age)。

简单来说,收入越高的一方年龄比重越高,没收入的一方年龄不计。

已经介绍的这两个限制是针对所有贷款买家的。

下面即将介绍的几个限制都是公积金局的规定。只针对公民和永久居民,使用公积金还贷的情况。

限制三,购买超过30年少过60年的房产,买家年龄+房产剩下的年契不能少过80岁

听起来挺奇葩的。但确确实实是公积金管理局(CPF)的规定。

 

再举个例子吧,还是王老板和张老板。王老板35岁,张老板45岁。这次他们又一起看上一间还剩40年地契的老公寓了。

为啥看上这么老的公寓?地段好,将来集体出售(En Bloc)有潜力呗。

王老板35岁,加40年地契才75岁,不可以用公积金还房贷。

张老板40岁,加40年地契满80岁了,可以用公积金还贷。

好了,这次是年纪比较大的张老板买成了,王老板没买成。

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为什么CPF会有这么“奇葩”的规定?

 

公积金局不会知道你买个房子想投资。你买了个房子,它就假设你会住在这房子里到老。

设定80岁的标准,是因为新加坡的平均寿命在80岁上下。

公积金局想要尽力避免,人还在,房子年契到了被收回,公积金用来还房贷也没有了,老年无钱也无房这种悲惨的局面。

政策的出发点是好的。不过,凡是政策就有误伤。

20多岁的小夫妻买房别碰老房子。搞不好你就不能用公积金还房贷。

限制四, 55岁以上的公积金缴纳额度。

2016年最新的公积金缴纳百分比率表格如下。

 

55岁以下的公积金成员,每个月自己缴纳20%,雇主缴纳17%,公积金缴纳比例占月收入的37%。

55岁开始,这个数字变成26%。到了60岁,这个数字会进一步缩水成16.5%。

好处是,更多的现金可以拿手里了!

不好的是,雇主那边跟着少交了!总收入变少了!

习惯于使用公积金支付月供的屋主,一定要注意55岁的这个变化,未雨绸缪。

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限制五, 公积金还贷的总数目达到屋子估价上限的情况。

这个限制比较复杂,有一系列的公式计算。我们还是举例子说明吧。

王老板35岁,上回没买成还剩40年房契的老公寓,他一郁闷,回头买了120万新币的三房新公寓。贷款八成,96万,贷了三十年。

买的时候房子估价120万新币,这个数字记好了。

王老板自从买了房就住在里面,一直住了25年,这时候他60岁了。

首付的一部分动用了公积金。25年来,每个月的房贷也一直用公积金还,连本带息,公积金动用的总数目加起来达到了120万新币的估价。

这时候,公积金局的另一个政策就开始实施了。

针对55岁以上的屋主,用公积金还房贷的数目达到了房子估价,他需要先在公积金账户里存好一笔基本退休存款(Basic Retirement Sum),才可以继续用公积金普通账户(OA)里的存款还贷。

截至今年,基本退休存款的要求是8万500新币。

注:本文写于2016年。

2018年的最新政策,基本退休存款额度增加到了8万5500新币。

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