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2018年2月
年龄对买房的限制
说起买房，大家想到的都很一致，各种问题的前三名，妥妥的是:
首付多少?交税多少? 银行利息多少？
但是，很少有人意识到即使是买同样的房产，年龄的差别能带来多少区别。
这些差别，有些是金融机构的规定，有些是监管部门的规定，有些是公积金局的规定。
今天这篇文章里，我集中分享一下买家的年龄对于买房的限制。
限制一：贷款年限和额度
银行贷款比较灵活，但一般也只贷30年或者到65岁，取较低的那个年限。如果贷款结束的时候买家超过了65岁，可以贷的比例显著降低。
对于组屋买家来说，建屋局的贷款限制就更严格了。最多贷款25年或者到65岁，取较低的那个年限。
我们举个例子说明吧。
王老板今年35岁。张老板今年45岁。他们都看中了同一套房子。比如说是120万的三房公寓。
王老板和张老板都还没买过房，可以首付两成，贷款八成。
注：本文写于2016年。
2018年7月最新房产措施，公寓的最高贷款额度从80%降低到75%。首付额度从20%增加到25%。
去银行一问贷款。
王老板35岁，贷款八成，能贷30年。每个月月供3600新币左右。
王老板: 嘿嘿！有房子喽!
张老板不乐意了，跟银行说，月供太多了! 他能贷30年，我也能啊，我也要贷款30年!
银行说，也行！ 但是贷款30年结束，你就75岁了。这种情况我们不能贷给你八成贷款，只能贷给你六成。
120万的房子，首付从24万变成了48万。
注：本文写于2016年。
2018年7月最新房产措施，公寓买家的贷款结束时年纪超过65岁的情况，最高贷款额度从60%降低到55%。
限制二： 平均年龄算法
上面说的是比较简单的情况，屋主就一个人，独立贷款买房。
我们再来说说复杂点但很常见的一个情况吧。夫妻两个人联名买房子。
李老板40岁，李太太30岁。两人打算买房子了。
张老板45岁，想要贷款八成，只能贷20年。每个月月供4900新币左右。
年龄差了十年，月供差了1300新币。
李老板去找银行说，你们用平均年龄算贷款，这个我知道！ 你看我家情况多好，两人年龄平均一下35岁，正好贷30年！
银行说，呃!你们两人的收入多少？
李老板说，我一个人养家，收入杠杠的！我老婆全职太太。
银行说，好的。最新的平均年龄公式算一下，你们平均40岁！ 贷款八成，最多贷25年。
李老板说，啥？你数学是体育老师教的？这是怎么算的!
银行:我冤啊。
按照金管局2013年TDSR框架的要求，平均年龄算法现在改成平均收入年龄算法(income-Weighted Average Age)。
简单来说，收入越高的一方年龄比重越高，没收入的一方年龄不计。
已经介绍的这两个限制是针对所有贷款买家的。
下面即将介绍的几个限制都是公积金局的规定。只针对公民和永久居民，使用公积金还贷的情况。
限制三，购买超过30年少过60年的房产，买家年龄+房产剩下的年契不能少过80岁
听起来挺奇葩的。但确确实实是公积金管理局（CPF）的规定。
再举个例子吧，还是王老板和张老板。王老板35岁，张老板45岁。这次他们又一起看上一间还剩40年地契的老公寓了。
为啥看上这么老的公寓？地段好，将来集体出售（En Bloc）有潜力呗。
王老板35岁，加40年地契才75岁，不可以用公积金还房贷。
张老板40岁，加40年地契满80岁了，可以用公积金还贷。
好了，这次是年纪比较大的张老板买成了，王老板没买成。
为什么CPF会有这么“奇葩”的规定?
公积金局不会知道你买个房子想投资。你买了个房子，它就假设你会住在这房子里到老。
设定80岁的标准，是因为新加坡的平均寿命在80岁上下。
公积金局想要尽力避免，人还在，房子年契到了被收回，公积金用来还房贷也没有了，老年无钱也无房这种悲惨的局面。
政策的出发点是好的。不过，凡是政策就有误伤。
20多岁的小夫妻买房别碰老房子。搞不好你就不能用公积金还房贷。
限制四， 55岁以上的公积金缴纳额度。
2016年最新的公积金缴纳百分比率表格如下。
55岁以下的公积金成员，每个月自己缴纳20%，雇主缴纳17%，公积金缴纳比例占月收入的37%。
55岁开始，这个数字变成26%。到了60岁，这个数字会进一步缩水成16.5%。
好处是，更多的现金可以拿手里了!
不好的是，雇主那边跟着少交了！总收入变少了！
习惯于使用公积金支付月供的屋主，一定要注意55岁的这个变化，未雨绸缪。
限制五， 公积金还贷的总数目达到屋子估价上限的情况。
这个限制比较复杂，有一系列的公式计算。我们还是举例子说明吧。
王老板35岁，上回没买成还剩40年房契的老公寓，他一郁闷，回头买了120万新币的三房新公寓。贷款八成，96万，贷了三十年。
买的时候房子估价120万新币，这个数字记好了。
王老板自从买了房就住在里面，一直住了25年，这时候他60岁了。
首付的一部分动用了公积金。25年来，每个月的房贷也一直用公积金还，连本带息，公积金动用的总数目加起来达到了120万新币的估价。
这时候，公积金局的另一个政策就开始实施了。
针对55岁以上的屋主，用公积金还房贷的数目达到了房子估价，他需要先在公积金账户里存好一笔基本退休存款(Basic Retirement Sum)，才可以继续用公积金普通账户(OA)里的存款还贷。
截至今年，基本退休存款的要求是8万500新币。
注：本文写于2016年。
2018年的最新政策，基本退休存款额度增加到了8万5500新币。
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