2016年7月

执行共管公寓(EC)的那些事儿

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新加坡有一种特殊的住宅类房产,名字挺长,叫作执行共管公寓(Executive Condominium),简称EC

EC的起源

最早的EC地皮出现于20世纪90年代,是新加坡政府为本国国民专门设立的房产类别。

新加坡有这样一批被称为夹心层的中产收入阶层,收入超过平均中位数,对高品质的公寓生活有追求,然而直接购买私人公寓又有些吃力。针对这个阶层的需求,新加坡政府于1996年首度推出执行共管公寓的地皮供发展商竞标。

和市面上的普通公寓相比, EC拥有围墙,保安,游泳池,健身房等全套设施,同样交给私人开发商设计建造并推出市场,并没有什么区别。

下图的小区设计,就是出自一间执行共管公寓。

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EC与普通公寓不同的地方,在于地皮。

EC的地皮是由建屋发展局(HDB)而不是市区重建局(URA)负责供应。建屋发展局以相当优惠的地价供应EC地皮,从而保证了EC的售价比同类型的私人公寓便宜20%以上。

但同时,建屋发展局也给EC买家设置了一系列的购买资格限制,居住年限,以及卖出房产的限制条件,严格控制执行共管公寓这个特殊市场。

目前的私宅市场,大众公寓的价位普遍在1100新币每尺起步。相比来说,EC项目的均价定在每尺800新币上下,相当具有吸引力。

那么,谁有资格申请价廉物美的执行共管公寓呢。

新EC申请资格:

如前文所讲,EC是新加坡政府为了本国的夹心层收入家庭专门设立的类别。

主申请人必须为新加坡人。

并且只有至少一个新加坡人组建的核心家庭才有资格申请购买新EC。

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核心家庭要求:

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年龄要求

  • 主申请人必须年满21岁以上。

 

家庭收入限制

 

  • 家庭月收入限制不得超过新币14,000。

 

(注意年底花红和工作超时补贴是不计入月收入的。而固定的每月补贴,比如说交通补助,汽油补贴等等则是计入的)

政府津贴:

政府的福利必须重点提一下。新加坡公民家庭购买执行共管公寓,有机会拿政府津贴。

按照不同的家庭月收入,津贴额度从5千到3万新币不等。月入超过1万4千新币的就没有津贴了。

具体可以查询HDB网站。

http://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/residential/buying-a-flat/new/schemes-and-grants/cpf-housing-grants-for-ecs

EC居住限制:

最低居住年限:

  • 5年 (从拿到钥匙的日期算起)

拥有组屋的屋主:

  • 必须在EC建成入住的6个月之内卖掉现有组屋、

 

拥有私宅的屋主

  • 卖掉私宅30个月之后,才可以申请新EC

 

转售限制

  • 居住满5年以后,EC可以在公开市场转售

  • EC建成5年-10年期间,只能转售给PR/新加坡买家

  • EC建成10年以后,转售限制取消,EC可以自由转售给外国人

 

购买其他房产

  • 住满5年之内不可以购买其他住宅房产

转售抽润(Resale Levy)

2013年12月9日以后推出市场的EC楼盘,如果买家之前享受过政府津贴,会被划分为第二次买家* (2nd Timer) ,购买新EC需要支付转售抽润。

之前没有享受过任何政府津贴的买家,不需要支付转售抽润。

*第二次买家的定义:

凡是之前买过新组屋(BTO),新DBSS组屋,新EC,或者购买转售组屋时拿过政府津贴的买家,再度购买新EC,都被认为是第二次买家。

 

转售抽润的额度从1万5千新币到5万5千新币不等。

 

具体可以查询HDB网站。

https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/residential/selling-a-flat/financing/computing-your-estimated-sale-proceeds/selling-a-flat---resale-levy