2017年3月

新加坡买房必看:门道竟然这么多

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新加坡的房产买卖是一件流程复杂的事情。

 

组屋,公寓,有地住宅,买卖条件各不相同。新房市场和转售市场的流程又不一样。有的房产性质可以“兼容“,一家可以同时拥有多个;有的房产性质绝不”兼容”,一家难容二虎。

具体到每一笔房产买卖,都牵涉到大笔的资金,受到本地房产政策的限制,需要银行和律师行这些第三方配合,特殊类房产还需要相关部门审核批准。

流程复杂了,疑问也就多了。我每天都会收到各种各样的房产咨询,其中既有第一次买房的新手,也有资深的商业房产投资者,提出的问题可以说是五花八门,有些问题出现的频率非常高。

 

今天的这篇文章里,我会归纳一些经常见到的问题,做一个Q&A集合,回馈读者。

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问题1: 买房送绿卡不?买房送公民不?

 

答:不送不送,一律不送。

买东西附送的都没啥好货,好东西从来不白送。

新加坡房租挺贵,买房省房租倒是真的。

问题2:我只有国内收入,没有新加坡收入,可以拿到贷款吗?

答: 国内收入也可以贷款,需要国内三个月的银行流水,送交新加坡银行审核,贷款最多7成额度。

问题3:新加坡买了房,可以解决孩子小学入学问题吗?

 

答:这要看是什么小学,新加坡的政府小学和国际学校是两个完全不同的教育体系,学费也是天差地别。

想要孩子进新加坡的政府小学,关键是孩子的身份,其次才是房子。

如果孩子是新加坡公民和永久居民,可以好好研究房产的位置,找抽签率不激烈的好学校,买在一公里,争取进入好学校的机会。

如果孩子是外国人身份,政府小学的入学由新加坡教育部统一安排,有可能进入政府小学,也有可能进不去。要做好去国际学校的准备。

如果有人说包进政府小学,一定是个大忽悠。

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问题4: 新加坡那么多种住宅,哪些有身份限制?

 

答:组屋只有新加坡公民和永久居民可以买。

其中新组屋(BTO) 只有公民可以购买,热门地段需要抽签。新组屋住满5年以上,可以进入转售市场。

永久居民只能买转售组屋(Resale HDB),并且需要拿到永久身份满三年才有资格。

执行共管公寓(EC) ,只有公民家庭可以购买,热门地段需要抽签。

有地住宅(Landed House),就是我们常说的别墅,只有新加坡公民有资格购买,外国人没戏。永久居民想买有地住宅,需要去政府部门(SLA)申请。成不成谁也不知道,做好两手准备。

唯一的例外是圣淘沙岛上的别墅,开放给外国人购买。同样需要去政府部门(SLA)申请,不过很快就能批。

公寓(Condominium) 没有身份限制,谁都可以买。

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问题5: 新加坡买组屋需要多少费用?

 

答:组屋是政府深度津贴的房产,性价比很高,不过有严格的身份限制。

新组屋(BTO)看地段的热门程度不同,一个五房式新组屋(三个卧室+大客厅)一般在30万到70万新币之间。

转售组屋看地段的热门程度不同,一个五房式转售组屋一般在40万到80万之间。

 

问题6: 新加坡买公寓需要多少费用?

答:新加坡的公寓60万新币起步,一室一厅小公寓一般在60万-90万之间,两室一厅公寓一般在80万-130万之间,三室一厅公寓一般在100万-160万之间。

不同地段的公寓差价非常大。

在乌节路,武吉知马,滨海湾这样的顶级地段,一室一厅公寓售价集中在150万-180万这个区间。两室一厅公寓售价集中在200万-300万,三室一厅公寓售价集中在300万-500万这个区间,豪宅上不封顶。

 

问题7:新加坡买有地住宅需要多少费用?

答:300万到3000万新币都有的。

问题8: 新加坡买房除了房款以外,需要多少额外费用?

答:额外费用的大头一定是各种印花税了。

买家印花税(Buyer Stamp Duty) ,各种房产都必须交的税种,

基本计算公式:房价的3%-5400。

额外买家印花税(Additional Buyer Stamp Duty),针对买家身份和住宅类房产的税种。

基本计算公式:

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因为自由贸易协定的原因,冰岛,列支敦士登(Liechtenstein), 挪威,瑞士的公民和永久居民,美国的公民,在印花税方面享有新加坡公民的待遇。如果你拥有以上身份,啥也不用说了,偷着乐吧!

 

卖家印花税(Seller Stamp Duty),跟身份无关,针对住宅类房产持有时间的税种。

这个政策今年刚刚调整过,基本计算公式如下:

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除了印花税之外,购买房产需要支付一次性的律师费用(一般在两三千新币),每年的房产税(组屋在几十到几百新币,非豪宅类公寓数千新币),火险,物业维护等费用。

问题9:直接给我报个数吧,买100万新币的公寓,第一套房,我需要准备多少首付?

 

答:第一套公寓的最低首付是20%,也就是20万新币。

针对公民买家,各种印花税+律师费等杂费占房价的3%左右,首付23万,其中至少5万新币现金,其余可以公积金支付。

针对永久居民买家,各种印花税+律师费等杂费占房价的8%左右,首付28万。其中至少5万新币现金,其余可以公积金支付。

针对外国买家,各种印花税+律师费等杂费占房价的18%左右,贷款8成,首付需要38万。

如果是没有本地收入的外国人,凭海外收入贷款最多7成,首付需要48万。

 

问题10:我是外国人身份,有没有房产不需要交额外买家印花税(ABSD)的?

答:有,商业房产没有ABSD。

 

问题 11:新加坡房子的面积怎么算?

答:新加坡房产面积普遍用的是平方英尺,跟平方米的换算公式如下:

 

1平米=10.76平方尺

 

所以,1076平方尺=100平米。

1184平方尺=110平米。

以此类推

 

但是新加坡的住宅面积没有公摊,100平米的房子就是实实在在的100平米户内面积,大致相当于国内的125平米户型。

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问题12:新公寓和转售公寓的购买流程有什么区别?

 

答:新公寓一般指的是跟发展商直接买期房。

 

第一阶段,签订选购权合同(OTP)

发展商有统一的选购权合同(OTP),签OTP相当于下定,当天给开发商5%的现金订金。

选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行OTP,也可以选择不执行OTP,让OTP过期。

如果买家选择不执行OTP,他需要付5%定金的四分之一给发展商,也就是1.25%。其余3.75%定金可以拿回。

 

第二阶段,签订购买合同(S&P),支付剩余首付

 

签订OTP的两周之内,发展商会发出购买合同(S&P)。买家需要签字确认。签了S&P以后,你就是屋主了。

签订OTP的八周之内,买家需要支付剩余的15%首付以及印花税。这部分现金支付或者公积金支付都可以。

这个阶段也是办贷款的时候。原则是谁买房,谁贷款。

 

第三阶段:按工程进度付款

 

首付付完后,剩下的房款部分按照工程进度陆续付款。

新加坡有一个发展商条例(Housing Developers Rules),规定了期房的付款流程,所有的本地发展商都必须遵守。一个阶段的工程做好了,发展商才能收这个阶段的钱。

如果有银行贷款,银行也会按照工程进度放款,放多少贷款交多少月供,没有放款的部分没有月供。

整个付款的过程按照不同的工程进度,一般是3到4年。拿钥匙入住的当时,买家需要支付85%的房款。

最后,在入住一年之后(这一年是发展商的保修期),买家验收完成,缴付15%的尾款。

 

二手公寓的买卖流程和新公寓不太一样。 买卖双方都是个人,在法律上叫做Private Treaty,只要双方都同意合同条件,买卖就成立。

所以二手公寓遇到的各种情况会比较多,合同条款需要睁大眼睛一条条的看。

 

第一阶段,签订选购权合同(OTP)。

二手公寓的OTP没有统一的格式,通常由买方中介提供市场接受的标准模式OTP。

签订OTP以后,买家需要当场支付1%定金给卖家。可以是现金,支票或者本票。

如果卖家拿到了支票,但迟迟没有过账,这个时候OTP还没有生效。必须是卖家确实收下了1%的现金,OTP才生效。一旦生效,卖家就不可以反悔了。

对于买家来说,选购权合同通常有14天的有效期。(注意这个14天是市场约定俗成的日期,必须出现在OTP上面)

14天之内买家可以选择执行OTP,按照协议继续购买房产,也可以选择不执行OTP,让OTP过期,损失1%的定金。

如果买家申请贷款,需要在14天之内用OTP向银行申请。

买家如果看中卖家的家具,比如说协商买房送家具,要在这个阶段谈,列下详细的清单,附在OTP里面。

 

第二阶段,执行选购权合同(Exercise OTP),支付剩余首付

 

如果买家下定决心买了,他可以签字执行选购权合同,并且支付4%的房款。

银行发放最多80%的贷款。

剩下的15%首付部分,可以用现金或者公积金支付。

这个阶段买方的律师会协助买家完成全部的法律文件。

 

第三阶段,完成交易。

 

完成交易通常需要8-12周。

如果有一方提出提前或者延后交易,只要双方同意并写进合同里,都是可以的。

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问题13:我们夫妻已经有了一套组屋,可以保留组屋买公寓吗? 

 

答:如果夫妻至少有一个新加坡公民,只要住满最低居住年限(5年),可以保留组屋买公寓。注意最低居住年限是从拿钥匙入住组屋开始算的。

如果夫妻两个都是永久居民的家庭,买公寓的六个月之内,必须卖掉组屋。 

 

问题14: 公民夫妻已经有了一套公寓,可以再买组屋吗? 

 

答:就算是本地公民,在已经拥有公寓的情况下,再买回组屋,也不能保留公寓。

政策允许先买转售组屋,但是买下组屋的六个月之内,必须卖掉公寓。

或者先卖掉公寓,等30个月(两年半),如果家庭收入没有超过新组屋的收入顶限,可以跟建屋局申请新组屋。

 

问题15:公民夫妻有一套联名组屋,可以转给一个人名下吗?这样第二个人的名额可以空出来买公寓

 

答:曾经是可以的,你们慢了一步…

建屋局于2016年4月推出新规定,只有以下两种情况才可以做组屋转名。

1.因为家庭结构的改变,必须做组屋转名(Transfer of Ownership)

什么叫做家庭结构的改变呢,结婚,离婚,屋主去世,或者现有屋主失去了公民/永久居民身份,必须通过转名来保留组屋。

2.Resale of Part-Share

在这种方式下,现屋主通过金钱交易把名下的组屋权益卖给他人。

条件:夫妻之间不能交易!

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问题16:我们夫妻有一套联名公寓,可以转给其中一个人名下吗?这样第二个人的名额可以空出来,买二套公寓。 

 

答:可以!公寓转名的流程叫做decoupling

公寓转名在法律上视作一次房产买卖,虽然省下了额外买家印花税,但该交的税还是要交。

举个例子,老张夫妻俩是公民,联名拥有100万市值的公寓。如果老张再买一个60万的小公寓投资,需要支付公民二套房的额外买家税7%,也就是4万2。

现在老张做decoupling,相当于把他名下的一半产权卖给老婆,按市值50万计算,老婆需要交9千6的买家印花税。

如果做decoupling的时候,距离买房没满3年,老张还得再交一茬卖家印花税。满3年就免交了。

问题17:可以给未成年的孩子买房吗?

 

答:普通的房产买卖流程需要买家年满21岁。

给未成年的孩子买房,需要在孩子的名下成立一个信托基金(Trust Fund),不可以贷款,需要全款买房。

未来卖房的权益也是在孩子名下。

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问题18: 新加坡的银行贷款利率怎么样?

 

答:新加坡银行的存款利率非常低,相应的,贷款利率也很低。

新加坡三大行的最新贷款利率,两年固定利率普遍在1.6上下,浮动利率在1.4上下。

没有建成的新公寓只能选择浮动利率,建成的公寓两种都可以选择。

低利率意味着每个月月供还的绝大部分是本金,这是新加坡购房非常有吸引力的一点。

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