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2023年11月
新加坡历次房产降温措施大全(2023版)
就在这个4月末尾,为了应对越来越火热的楼市,新加坡政府再度重拳出击。
外国买家在新加坡购买住宅,额外买家印花税(ABSD)从此前的30%,一下子提高到60%。
这一政策主要针对的是涌入新加坡楼市的国际资金。
本地买家购买二套以上的投资性质住宅,额外买家印花税(ABSD)也相应调高3-5个百分点。主要目的是为了遏制投资性炒房。
新加坡虽然是市场经济体,但楼市牵涉到民生,政府对楼市的监控非常紧密。每当楼市出现剧烈波动的时候,政府就会出手干预。
干预的目的,主要是稳定楼市波动,提前挤出泡沫,防止大起大落。
今天这篇萝卜点评里,我会集中总结新加坡历年来的降温措施,帮助大家深入了解政府意图和市场动向。
先贴一张URA最新的房产指数表(1997-2023第一季度)。
第一轮降温措施:2009年9月14日
针对私宅销售,取消以下两项优惠措施:
1. 取消延迟付款选项(即等到新屋建成交锁匙的时候再还贷款的选择)
2. 取消仅付利息的贷款选项(即直到新屋建成交锁匙的时候仅付利息的贷款选择)
萝卜点评:取消之前的优惠购房措施。
第二轮降温措施: 2010年2月20日
1. 针对私宅销售,执行卖家印花税政策(seller stamp duty)。 凡是买入私宅不满一年即卖出的卖家,将征收卖家印花税,税率同买家印花税(buyer stamp duty)相同。(注:买家印花税精简算法公式=房价的3%-5400)
2. 最高贷款额度从90%降到80% (直接向HDB申请的贷款除外)
萝卜点评:开始征收卖家印花税(SSD),降低贷款额度到八成。不过一年内卖房的征税条件和力度有限,对市场没有重大影响。
第三轮降温措施: 2010年8月30日
1. 卖家印花税政策的征收年限从一年扩大到三年。即针对买入私宅不满三年即卖出的卖家,将征收卖家印花税。第一年内卖出,征收税率同买家印花税相同。第二年内卖出,税率等于2/3买家印花税。第三年内卖出,税率等于1/3买家印花税。
2. 对于拥有至少一个房屋贷款的买家,购买下一套房产时,最低现金首付额度从5%提高到10%。
3. 第二套房产的最高贷款额度从80%降为70%。
4. 即日起,拥有私宅的买家如果购买转售组屋,在半年内必须卖掉私宅房产。 在8月30日之前已经拥有组屋的私宅屋主不受限制。
萝卜点评:从这轮措施开始,很多卖掉组屋升级公寓的屋主买不回组屋了!
卖家印花税(SSD)的征收条件加强,不过力度仍然有限。
第四轮降温措施: 2011年1月14日
1. 卖家印花税政策的征收年限再度延长到四年。从第一年到第四年卖出房产,向卖家征收印花税额度分别为:16%,12%,8%和4%。
2. 第二套房产的最高贷款额度从70%再次调降为60%。
3. 非个人买家购买私宅的最高贷款额度调降为50%。
萝卜点评:卖家印花税(SSD)征收卖价的4%-16%,影响力大增。众多屋主出于经济考虑,买房4年之内不会卖出。
第五轮降温措施:2011年12月8日
1。即日起,开始征收额外买家印花税(ABSD)。针对不同买家身份,额外买家印花税额度如下:
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外国人或非个人买家:房价的10%
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购买第二套或更多房产的PR买家:房价的3%
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购买第三套或更多房产的新加坡人买家:房价的3%
注:如果联名购买房产的买家拥有不同身份,政府按照最高的ABSD额度征取。例如新加坡人和外国人联名购买房产,将征收10%的ABSD。
萝卜点评:从这轮措施开始征收额外买家税(ABSD)。重税主要针对外国买家。
第六轮降温措施:2012年10月6日
1. 即日起,所有住宅贷款的最高年限不得超过35年。
2. 如果住宅贷款年限超过30年,并且贷款人届时将超过65岁的退休年龄,第一套房产的最高贷款额度将限制为60%。第二套及更多房产的最高贷款额度将限制为40%。
3. 非个人买家(比如公司)的最高贷款额度再度调降为40%。
萝卜点评:这轮降温措施主要针对贷款年龄和额度。
第七轮降温措施: 2013年1月12日
1. 即日起,扩大额外买家印花税(ABSD)的增收幅度和范围。
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外国人或非个人买家:房价的15%
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购买第一套房产的PR买家:5%
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购买第二套或以上房产的PR买家:10%
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购买第二套房产的新加坡人买家 :7%
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购买第三套或以上的新加坡人买家 :10%
2. 第一套房产的最高贷款额度保持为80%。第二套房产的最高贷款额度再度调降为50%。第三套或以上房产的最高贷款额度调降为40%。 非个人买家的最高贷款额度从40%调降为20%。
如果房产贷款期限超过30年,或者借贷者还清贷款时预计超过65岁,实行以下更严厉的额度:
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第一套房产:60%;第二套房产:40%;第三套或以上:20%。
3. 调整组屋每月偿还还贷比例(TSR)。
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向HDB贷款的组屋申请者,每月偿还贷款比例不得超过月入的35%。 向银行贷款的组屋申请者,每月偿还贷款比例不得超过月入的30%。
4. 即日起,PR买家不得整套出租组屋。
5. 工业房地产领域开始实施卖家印花税。第一年卖出工业房产的卖家需缴付售价15%的卖家印花税。第二年和第三年卖出,则分别需要缴付10%和5%的卖家印花税。
萝卜点评:这一轮降温措施的影响深远。
额外买家税的征收范围开始针对本地买家二套房,打击市场上的投资风气。
二套房的贷款额度降到五成,进一步打击口袋不够深的投资型买家的购房意愿。
从这轮降温措施开始,组屋对于PR家庭只存在居住功能,失去投资意义。
第八轮降温措施- 2013年6月29日
1.即日起,总偿债率 (TDSR)将应用于各类贷款,房产抵押贷款以及此类贷款的再融资。申请房贷者的总偿债率限制在月收入的60%以内。
对于住宅类房产,金融机构在计算总偿债额时,将根据市场利息或3.5%,取两者的更高值计算。
对于非住宅类房产, 金融机构在计算总偿债额时,将根据市场利息或4.5%,取两者的更高值计算。
2. 金融机构在考虑借贷人的可变动收入—如佣金,花红和租金收入等,必须折扣至少30%估算。
3. 金融机构在考虑借贷人持有的金融资产价值时,需要折扣估算,并把资产价值折算成未来几年的收入流,以计算总债务偿还比例。
4. 住宅的贷款人必须是屋主。
5. 房产贷款者如果有其他的担保人,并且贷款人在申请贷款审核时不符合TDSR的要求,担保人需要被列为房产的共同借贷者。
6. 对于联名买家,金融机构需要使用所有买家的收入和年龄综合计算贷款期限。
萝卜点评:这一轮的政策严格来讲并不是直接的房产降温措施,而是金融管理局(MAS)出台新的房贷管制框架。
然而,新的房贷框架直接影响申请人的贷款资格和贷款顶限,降温效果立竿见影。
第九轮降温措施: 2013年8月27日
1. 新加坡PR购房者,必须在取得PR身份以后等待3年才可以购买转售组屋(注:PR夫妻需要每人都满足3年PR的规定才可以联名购买组屋)
2. 针对向HDB贷款的组屋申请者,最长贷款年限从30年减少为25年。每月偿还比例从月入的35%调降为30%。
3. 向金融机构贷款的组屋申请者,最长贷款年限从35年减少为30年。
萝卜点评:这轮降温措施主要针对组屋买卖和PR买家。
PR满三年才能买组屋,直接打击了PR夫妻购买转售组屋的资格和意愿。
第十轮降温措施:2013年12月9日
即日起,以下针对执行共管公寓(EC)的措施生效:
1. 买家如果改变主意停止购买执行共管公寓,取消费用从20%降低为5%。
2. 第二次买家购买EC需要支付转售抽润。新措施对本日后推出的新EC项目生效。
3. EC买家申请贷款的每月偿还额度从60%降为30%。新措施从2013年12月10日起生效。
萝卜点评:这轮降温措施主要针对EC。
总偿债率 (TDSR)微调:2016年9月1日
即日起,自住型屋主房贷再融资(Refinance)的时候,不受TDSR框架限制。
投资型房主房贷再融资(Refinance)的时候,需要承诺在三年内至少还清3%的剩余贷款,并且通过银行的信用评估,就可以不受TDSR限制。
萝卜点评:这个政策微调对市场影响不大,但及时“解救”了被TDSR卡死的一小部分屋主,让这一小部分屋主可以成功再融资贷款,把房子保住。
第十一轮降温措施:2018年7月5日
1. 即日起,提高额外买家印花税(ABSD)。
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本地居民购买第一套住房的税率不变,其他情况一律增加5个百分点。
2.个人买家的贷款与估值比率顶限(LTV) 收紧5个百分点。
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第一套房的贷款顶限从80%降低到75%。
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借贷期限超过30年或者借贷到超过65岁,LTV从60%缩减到55%。
3.针对发展商推出新ABSD措施。
萝卜点评:这是时隔五年推出的降温措施,主要针对本地的投资性买家。增加ABSD的同时,降低买家的借贷能力,避免过度借贷,影响深远。楼市从此进入一波漫长的平台调整期。
第十二轮降温措施:2021年12月16日
1. 即日起,提高额外买家印花税(ABSD)。
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本地居民购买第一套住房的税率不变,其他情况增加5-15个百分点。
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本地居民第三套住房的税率大幅度提升。
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外国买家的ABSD大幅度提升到30%。
2. 收紧总偿债率(TDSR)
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收紧总偿债比率的政策,影响所有房产买家。目的是让居民家庭的总负债率处于可负担的合理水平
3.调低建屋局组屋房贷的贷款与估值比率(LTV)
萝卜点评:这次降温措施,主要针对本地的富裕房产投资者和外国买家。
大幅度增加ABSD的同时,收紧总偿债比率(TDSR),提前挤泡沫,影响深远。楼市从此又进入一波平台调整期。
第十三轮降温措施:2022年9月29日
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想要购买转售组屋的私宅屋主,必须卖掉私宅之后等待15个月,才可以购买转售组屋;
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组屋贷款比率(LTV) 从85%降低到80%;金融机构的贷款比率保持75%不变。
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金融机构针对住房类贷款,用于计算总偿债率(TDSR)和每月还贷比率(MSR)的中期利率,从3.5%调高到4%;非住房类贷款,中期利率从4.5%调高到5%。
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建屋局发放的组屋贷款,将以3%的利率,计算贷款人的借贷额度。
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55岁以上,从私宅搬迁到四房式或更小转售组屋的私宅屋主,不受15个月等待期的限制
萝卜点评:这次降温措施出台的背景是火爆的房市和不断上涨的利率。降温措施数管齐下,避免买家背负超过能力的房贷,减少楼市暴雷的风险。
15个月的“等待期”是个新鲜政策。萝卜个人的看法是:
为了削弱组屋市场和私宅市场的“联动”,避免一个市场的热度延伸到另一个市场,保持两个市场的相对独立。
第十四轮降温措施:2023年4月26日
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即日起,提高额外买家印花税(ABSD)。
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本地居民购买第一套住房的税率不变,其他情况增加3-30个百分点。
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外国买家的ABSD大幅度提升到60%。
萝卜点评:这次降温措施出台的背景是火爆攀升的房市和大量涌入本地的国际资金。
这一轮降温措施的目的,在于遏制外国涌入的热钱推动房价快速上涨,超越经济基本面。
那么,从这一轮轮的房产政策中,我们能看出什么呢?
首先,我们在价格曲线图上,把房产政策的时间标注上。
我们可以看到:
在一开始的短短四年中,一共推出了10轮调控。每次调控的变化都不大,但是很密集。就好像老厨师煮汤,淡了,加一点点盐;还是淡,再加一点点盐;如此反复,不厌其烦,直到把泡沫全部挤出新加坡房产市场。治大国如烹小鲜,就是这个道理。
最后的几次政策调控,很难说对房产市场起到了明显作用。这也是可以理解的。就好比拧毛巾,一开始是湿毛巾,轻轻一拧,就拧出好多水分。随着越来越用力,可以拧出的水分越来越少。
新加坡房产市场,现在已经是挤干了的毛巾,里面没有炒房的游资,也没有泡沫。经过长达十年的调控,新加坡的房市无疑成为世界各大城市最抗跌的房产之一。
疫情也好,加息也罢,对别国房产威胁很大的东西,到了新加坡为什么不起效果。因为更严厉的政策,新加坡政府已经提前对自己实施过了。
给买家的建议:如果手上握有减免印花税的额度,比如新加坡公民/永久居民,美国公民,瑞士,冰岛,挪威,列支敦士登的公民或永久居民身份,在新加坡购买首套房产不必缴付高达60%的巨额印花税,这是一个极大的优势。
当然了,这样的优势未必永久,谁也不知道下一个政策调整何时到来。
作为亚太最热门的投资地点,新加坡房产是适合长期持有的一种稳健投资。如果在新加坡拥有减免印花税购入房产的资格的话,可以把握机会,当机立断。