2016年1月

狮城落“花”知多少

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此“花”非”胡姬花“的花,乃“印花税”的花。虽然是人见人恨,不讨喜欢,但是了解它,还是很有必要。

新加坡的房产类印花税分为下面几大类: 买家印花税(BSD),额外买家印花税(ABSD),卖家印花税(SSD),租约印花税

在新加坡常住的人多多少少都和印花税打过交道。

啥时候需要交印花税?

答案很直(JIAN3)接(DAN1)明(CU1)了(BAO4)。

买房了,交税! 四年之内卖房了,交税!签租约了,交税!


具体需要交多少印花税?

这个答案就没这么简单了。


实际房产交易里,买卖双方会遇到各种各样的复杂情况。

比如说夫妻联名买房,一方是公民,一方不是公民,买家印花税怎么算。买公寓的六个月之内卖掉了组屋,额外买家印花税还能不能退回来。房产投资者一口气买了一层楼,印花税是按一个单位一个单位的合同分开算,还是按照总价算。很多非标准流程的情况。

新加坡政府是一个比较喜欢操心的政府。针对各种非标准流程,有关部门跟着各种脑洞大开,基本都考虑到了。

少数没考虑到的情况,在打了一两起官司以后,相关部门也把漏洞都补上了。

今天借着这篇文章,我会详细解释房产印花税在具体情况下的实际应用。

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首先谈谈买家印花税。

买家印花税(Buyer Stamp Duty),缩写BSD。这是在新加坡购买任何类型房产都需要交的税种。


买家印花税的计算公式是:首18万元征收1%,次18万元征收2%,其余的部分征收3%。很多人也喜欢用总价的3%-5400这个推导公式计算。


听起来很简单是不是,现在问题来了。

有一个公寓,原本是夫妻联名拥有的房产,现在老公为了买第二套房能贷80%的款,要把名下的一半产权转卖给老婆。

这种情况要交印花税吗?答案是必须的。老公卖给老婆也算房产交易。

要交多少?按房价的一半收税。

如果公寓按100万卖给老婆,那么买家印花税就按照50万总价算。


50万的买家印花税也得9600了,不是个小数目。有人动起脑筋,为啥要按100万市价卖给老婆呢,都是家里人,咱只卖9块9行不行。印花税就交一块钱吧,不用找了。

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税务局规定,显著低于市价交易的房产买卖,按照房产的市价交税。

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卖价9块9,印花税9600。


顺便说一句题外话,除非是知根知底的亲朋好友之间低价买卖,显著低于市价的房产最好别碰,风险挺大。

新加坡破产法(Bankruptcy Act)规定,如果卖家以‘显著低于市价’的价钱卖给你房产,之后两年之内卖家不幸破产,法庭会派人查封他卖给你的房产,抵偿给卖家的债权人。捡便宜买来的房子就这么没了,一块钱赔偿都不会有。

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单个房产的印花税还算是简单的,多个房产的情况就比较复杂了。


假如一个买家看中了某个项目,同时跟发展商定了五套房。是按照每个房产的3%-5400算呢,还是按照五套房产总价的3%-5400算呢。两个算法差了不少钱。
税务局的解释非常霸气,你买了五套房是吧,我不管你跟发展商签一个合同还是五个合同,反正按总价算。

 

这个政策原来是没有明文写出来的。2007年,来自台湾的一位女性富豪看中了位于滨海湾的Reflection at Keppel Bay公寓项目,大手笔买下了其中一幢楼从上到下的全部83个单位。
 

就是下面图片的公寓。滨海湾的地标性建筑。

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交易完成以后,税务局按照他们默认的规矩,按总价-5400收买家印花税了。税单达到惊人的670万新币。

富豪怒了。她买了83套房,凭什么按总价收税,不是按83份合同各自收税。

一怒之下,她就把税务局告上了法庭。最后她居然打赢了。税务局被迫退回44万多税款。

 

输了这起官司以后,税务局的网站上就出现了明确的条款。 买家一次购买多个房产,视作单一合同,按照总价收税。

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个人总结:按收税多的方法算,总没错。

 

 

说完了买家印花税,下面再来看看额外买家印花税。

这两个税种虽然分开来算,但是买家要一起交。签下买房合同的14天之内交给税务局。

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额外买家印花税(Additional Buyer Stamp Duty),缩写ABSD,基本政策很直接,由买家身份和拥有房产数量决定。

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因为自由贸易协定的原因,冰岛,列支敦士登(Liechtenstein), 挪威,瑞士的公民和永久居民美国的公民,在印花税方面享有新加坡公民的待遇。

如果你拥有以上身份,啥也不用说了,感谢国家吧!

夫妻联名买房,两个买家身份不一致咋办?一个公民一个永久居民,两个永久居民,一个公民一个外国人,各种排列组合,ABSD怎么算?

税务局的思路很清晰。他们首先会看,买家夫妻有没有新加坡公民?买的房产是不是第一套房?

如果两个答案都是YES,夫妻至少一个公民,并且是双方买的第一套房,为了满足居住的基本需求。那么无论配偶是永久居民还是外国人,都按照公民第一套的优惠税率算,免交ABSD。

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那么非公民的第一套房产呢?没有优惠了。
两个永久居民买第一套房,无论是组屋还是公寓,要交5%的ABSD。如果是永久居民+外国人联名买公寓,按照外国人的15%收取ABSD。
如果买家有一个公民,但是买的是第二套房呢?
税务局认为,你已经是有房一族了,二套房不再是基本需求。ABSD收税怎么高怎么来。
公民+永久居民买二套房,ABSD按永久居民的10%来收。公民+外国人买二套房,ABSD按外国人的15%收。

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上面讲的是单纯买房的情况,实际生活里,还有人买了二套房又卖掉第一套房的。

买二套房的时候,ABSD必须先交,但税务局允许符合条件的买家申请退回二套房的ABSD。

注意下面所有的条件必须全部满足。

  1. 买家至少一个是新加坡公民。

  2. 买家必须是夫妻。如果不是在新加坡注册的,需要提供结婚证书。

  3. 必须在买完二套房的六个月之内卖掉第一套房产。

如果是双PR家庭,买公寓六个月之内卖了组屋也没办法申请退税。还是先卖后买吧。

个人总结:公民结婚第一套房,免交ABSD。其他任何情况,按最高的税率算。

最后我们再来聊聊卖家印花税。

卖家印花税(Seller Stamp Duty),缩写SSD。计算公式挺简单。

针对住宅类房产,卖家买房到卖房的时间如果少于四年,不管你什么身份,一律收税。

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继续之前的例子,夫妻拥有一间联名公寓,老公打算把一半的公寓产权卖给老婆。这时候才过了三年半,需要交4%的SSD。
三年半以前,这套公寓的买价才六十万。按六十万算行不?
答案是不行。不管以前多少钱买的,老公得按照最新卖价的一半交卖家印花税。

 

有人又在动脑筋了。都是自家人,咱还是卖9块9吧。虽然没省下买家印花税,至少能省点卖家印花税?

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税务局规定,显著低于市价交易的房产买卖,按照房产的市价交卖家印花税。
精准打击有木有。

 

故事还在继续,老婆买下了一半的公寓产权,她过多久可以卖掉公寓不必给SSD?
答案是再等4年。

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再说另一个例子。

 

张先生的运气特别好,买了二手公寓的当年,公寓项目就被发展商集体收购(En Bloc)了。别的屋主都很开心,只有张先生不开心,因为他要交16%的SSD。算一算房子被发展商收购的价钱,竟然还亏本了。

张先生投了反对票,但集体收购还是通过了。16%的卖家印花税可以不交么?

这种情况真的很少见,我经手的交易里还没遇到过。但是前几年集体收购大热的时候有人遇到了。

税务局的答复是不管你投赞成票还是反对票,只要集体收购通过了,SSD必须得交。理由是你既然选择买下有En Bloc潜力的旧公寓,就应该有En Bloc的心里准备。

什么样的情况下四年之内卖掉住宅类房产不用交SSD?

政府征用了你的土地,整栋组屋被政府收回重建,破产了卖房还债,继承遗产。

 

个人总结:屋主个人可以控制的情况下,四年内卖房要交SSD。屋主不可以控制的情况下不需要交SSD。