狮城落“花”知多少

此“花”非”胡姬花“的花，乃“印花税”的花。虽然是人见人恨，不讨喜欢，但是了解它，还是很有必要。

新加坡的房产类印花税分为下面几大类: 买家印花税(BSD)，额外买家印花税(ABSD)，卖家印花税(SSD)，租约印花税。

在新加坡常住的人多多少少都和印花税打过交道。

啥时候需要交印花税?

答案很直(JIAN3)接(DAN1)明(CU1)了(BAO4)。

买房了，交税！ 四年之内卖房了，交税！签租约了，交税！

具体需要交多少印花税？

这个答案就没这么简单了。

实际房产交易里，买卖双方会遇到各种各样的复杂情况。

比如说夫妻联名买房，一方是公民，一方不是公民，买家印花税怎么算。买公寓的六个月之内卖掉了组屋，额外买家印花税还能不能退回来。房产投资者一口气买了一层楼，印花税是按一个单位一个单位的合同分开算，还是按照总价算。很多非标准流程的情况。

新加坡政府是一个比较喜欢操心的政府。针对各种非标准流程，有关部门跟着各种脑洞大开，基本都考虑到了。

少数没考虑到的情况，在打了一两起官司以后，相关部门也把漏洞都补上了。

今天借着这篇文章，我会详细解释房产印花税在具体情况下的实际应用。

首先谈谈买家印花税。

买家印花税(Buyer Stamp Duty)，缩写BSD。这是在新加坡购买任何类型房产都需要交的税种。

买家印花税的计算公式是：首18万元征收1%，次18万元征收2%，其余的部分征收3%。很多人也喜欢用总价的3%-5400这个推导公式计算。

听起来很简单是不是，现在问题来了。

有一个公寓，原本是夫妻联名拥有的房产，现在老公为了买第二套房能贷80%的款，要把名下的一半产权转卖给老婆。

这种情况要交印花税吗？答案是必须的。老公卖给老婆也算房产交易。

要交多少？按房价的一半收税。

如果公寓按100万卖给老婆，那么买家印花税就按照50万总价算。

50万的买家印花税也得9600了，不是个小数目。有人动起脑筋，为啥要按100万市价卖给老婆呢，都是家里人，咱只卖9块9行不行。印花税就交一块钱吧，不用找了。

税务局规定，显著低于市价交易的房产买卖，按照房产的市价交税。

单个房产的印花税还算是简单的，多个房产的情况就比较复杂了。

假如一个买家看中了某个项目，同时跟发展商定了五套房。是按照每个房产的3%-5400算呢，还是按照五套房产总价的3%-5400算呢。两个算法差了不少钱。
税务局的解释非常霸气，你买了五套房是吧，我不管你跟发展商签一个合同还是五个合同，反正按总价算。
 

这个政策原来是没有明文写出来的。2007年，来自台湾的一位女性富豪看中了位于滨海湾的Reflection at Keppel Bay公寓项目，大手笔买下了其中一幢楼从上到下的全部83个单位。
 

就是下面图片的公寓。滨海湾的地标性建筑。

交易完成以后，税务局按照他们默认的规矩，按总价-5400收买家印花税了。税单达到惊人的670万新币。

富豪怒了。她买了83套房，凭什么按总价收税，不是按83份合同各自收税。

一怒之下，她就把税务局告上了法庭。最后她居然打赢了。税务局被迫退回44万多税款。

输了这起官司以后，税务局的网站上就出现了明确的条款。 买家一次购买多个房产，视作单一合同，按照总价收税。

个人总结：按收税多的方法算，总没错。

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说完了买家印花税，下面再来看看额外买家印花税。

这两个税种虽然分开来算，但是买家要一起交。签下买房合同的14天之内交给税务局。

额外买家印花税（Additional Buyer Stamp Duty），缩写ABSD，基本政策很直接，由买家身份和拥有房产数量决定。

因为自由贸易协定的原因，冰岛，列支敦士登（Liechtenstein）, 挪威，瑞士的公民和永久居民，美国的公民，在印花税方面享有新加坡公民的待遇。

如果你拥有以上身份，啥也不用说了，感谢国家吧!

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夫妻联名买房，两个买家身份不一致咋办？一个公民一个永久居民，两个永久居民，一个公民一个外国人，各种排列组合，ABSD怎么算?

税务局的思路很清晰。他们首先会看，买家夫妻有没有新加坡公民？买的房产是不是第一套房？

如果两个答案都是YES，夫妻至少一个公民，并且是双方买的第一套房，为了满足居住的基本需求。那么无论配偶是永久居民还是外国人，都按照公民第一套的优惠税率算，免交ABSD。

那么非公民的第一套房产呢？没有优惠了。
两个永久居民买第一套房，无论是组屋还是公寓，要交5%的ABSD。如果是永久居民+外国人联名买公寓，按照外国人的15%收取ABSD。
如果买家有一个公民，但是买的是第二套房呢？
税务局认为，你已经是有房一族了，二套房不再是基本需求。ABSD收税怎么高怎么来。
公民+永久居民买二套房，ABSD按永久居民的10%来收。公民+外国人买二套房，ABSD按外国人的15%收。

上面讲的是单纯买房的情况，实际生活里，还有人买了二套房又卖掉第一套房的。

买二套房的时候，ABSD必须先交，但税务局允许符合条件的买家申请退回二套房的ABSD。

注意下面所有的条件必须全部满足。

1. 买家至少一个是新加坡公民。

2. 买家必须是夫妻。如果不是在新加坡注册的，需要提供结婚证书。

3. 必须在买完二套房的六个月之内卖掉第一套房产。

如果是双PR家庭，买公寓六个月之内卖了组屋也没办法申请退税。还是先卖后买吧。

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个人总结：公民结婚第一套房，免交ABSD。其他任何情况，按最高的税率算。

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最后我们再来聊聊卖家印花税。

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卖家印花税(Seller Stamp Duty)，缩写SSD。计算公式挺简单。

针对住宅类房产，卖家买房到卖房的时间如果少于四年，不管你什么身份，一律收税。

税务局规定，显著低于市价交易的房产买卖，按照房产的市价交卖家印花税。
精准打击有木有。
 

故事还在继续，老婆买下了一半的公寓产权，她过多久可以卖掉公寓不必给SSD?
答案是再等4年。