2016年1月

解读新加坡的双轨制房产市场

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去年的新加坡大选,结果出人意料,却又在情理之中。沉默的大多数选民用手里的选票发出了清晰的声音。 
执政党高票当选,对于在新加坡拥有房产的屋主来说,当然是好事。毕竟一个国家的经济发展不能脱离政治环境而独立存在。拥有一个政局稳定,政策的制定和执行连贯清晰的政府,国家的经济长期看好,才有房产升值的长期预期。
但同时我们也需要注意到,新加坡房产政策的制定方向,和选民的诉求密切相关。
今天借这个机会,正好来谈谈新加坡特殊的双轨制房产市场。

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说到双轨制,可能很多人立刻想到组屋市场和私宅市场。这种划分是不全面的。
新加坡的房产双轨制,归根到底,是执政党对于公民的福利补贴的一种体现。同样的房子,不同的买家身份,意义完全不一样。房产类型必须和屋主身份结合起来,才是双轨制的精髓。
房产双轨制的关键字,一个是组屋,一个是公民。
我们可以借鉴<富爸爸,穷爸爸》里面赛跑的概念来具体描述一下。
想象桌子上有两块不同的游戏场地,每个场地都有很多玩家想入场。

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其中一个游戏安排了很多规则,很多裁判盯着。玩家凭身份买票入场,门票挺便宜。这是受政府监督和保护的组屋市场。

还有一个游戏场地没太多规则,也没几个裁判。玩家自由买票入场,门票挺贵。这块是开放的公寓市场。

很多选手想要进场。但是进哪个场地呢,公民和永久居民可以选,外国人只能进公寓市场。

组屋游戏里,有两条跑道,分别是新组屋市场(快车道)和转售组屋市场(慢车道)。

进了组屋赛场,是选择转售组屋(慢车道)还是新组屋(快车道),公民还是可以自己选。大家都很聪明,基本都选价廉物美的新组屋(快车道),赢在起跑线上。

PR就没得选了,只能进转售组屋市场(慢车道)。

曾经有段时间,买组屋的永久居民家庭虽然从慢跑道开始赛跑,但是可以越跑越快,半路超车,跟着沾了不少光。但是从现在的趋势来看,已经很难了。

后面的篇幅我会详细阐述这一点。

先说说公民身份的组屋屋主。

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新加坡超过百分之八十的家庭住在组屋里,可以说,这个群体包括了绝大多数的新加坡公民。

组屋制度是新加坡最大的民生课题,稍微有点变化就伤筋动骨。2011年因为组屋的房价涨速太快,导致一些年轻的新加坡人买不起第一套房,民怨沸腾,直接影响了当年的大选选情。

从我个人的理解来看,其实当时的发展部长马宝山的出发点是好的。他希望组屋作为大部分公民家庭最大的资产,可以逐年升值,在国人年老以后成为重要的家庭财务保障。

但是选民用选票表示强烈的不认同。

所以大家这几年可以感受到组屋政策的急转弯。

最明显的是,新组屋的政府售价和市场价脱钩,低价出售,大量津贴,保障新加坡公民家庭可以负担得起,回归组屋最基本的居住目的。

下图是建屋局的广告,大家可以感受一下。

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既然是公民福利的体现,就不能用经济回报来衡量了。
建屋局每年建造上万间新组屋(BTO),用优惠价卖给公民。定价本身已经比公开市场便宜10万以上了。再提供各式各样的现金补贴。家庭收入越低,给的津贴越多。
对于第一次买房没有选择新组屋,而是从转售市场买二手组屋的公民,建屋局同样提供津贴。家庭收入越低,给的津贴越多。
算下来都是亏本生意。
每年建屋局公布年度财政报告的时候,都会反复告诉国人,建屋局因为推行“居者有其屋”计划,今年又亏损了多少个亿。
比如说2013/2014年度,建屋局大幅增加了新组屋供应,结果财政赤字达到惊人的19亿2700万。全部由政府买单。
下图拍摄于建屋局展示厅,查看新组屋信息的人潮每天不断。

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从建屋局直接买新组屋的公民家庭,全部在快车道,不仅跑得快,还拥有全方位保护。


所谓的保护,第一个指的是价值保护。新组屋住满五年以后,进入转售市场基本不会亏本,赚10万是大概率事件。好地点的优质组屋,比如说达士岭组屋(The pinnacle @Duxton)甚至售价翻倍。

其次,出现各种意外的时候,组屋政策对公民家庭的保护就体现出来了。

比如说,某公民屋主生意失败,破产了。他名下所有的资产都会被冻结,用来偿还债务。但是请注意,组屋是不会被收走的。 甚至他破产的期间大屋换小屋,回笼的资金也不用还债。法律允许破产的公民用卖组屋的收益改善家人的生活。

再比如说,一对夫妻从建屋局贷款买了组屋。但是没过几年,夫妻双双失业,还不起组屋贷款了,每个月的房贷只能拖欠着。建屋局对待这种意外情况很灵活,基本不会强硬收回组屋。

总之一句话,政府认可组屋是公民家庭的基本居住保障。意外发生的时候,组屋是公民家庭的最后一道安全网。这就是政府保护组屋市场的深层面含义。

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那自己选择进了慢车道,买了转售组屋的公民家庭呢?

各种法律和条例搭建的安全网还是有强力保护作用的。购买转售组屋,公民同样可以向建屋局贷款,不受市场利率波动的影响。意外发生的时候,也不会轻易失去他们的组屋。

但是对于资产价值的保护就没那么强了。建屋局给你几万津贴,你还是得按市场价买,将来卖组屋是赚是亏自己承担。

现在继续前文提出的话题,对于想买组屋的永久居民家庭来说,为什么从慢跑道出发,想要半路超车越来越难了。

永久居民只能从转售市场以市场价买组屋,比起从建屋局直接买新房的公民家庭,买价贵个几万到十几万是肯定的。

但早几年PR家庭可以出租整套组屋。组屋的市场价一般是40万到60万,每个月可以轻松租到2000-2500,出租的收益率达到7%以上,非常有吸引力。

再加上06-11这几年时间,组屋数量供不应求,价格快速上涨,永久居民还可以贵买贵卖,那几年买组屋几乎是稳赚不赔。

所以从价值方面说,早几年拥有组屋的PR家庭沾了不少组屋制度的光。

但是现在的情况已经完全不同了。


先分析一下本地公民家庭这个群体。

本地家庭永远是最大的组屋买家群体。以前新组屋供不应求,很多人等不及,只好进了转售组屋市场。现在新组屋大量供应,这个群体都直接去买新组屋了,谁来买转售组屋?

失去了公民家庭这个最大群体的买家,只靠新的PR接盘,组屋转售价还能像过去那样涨么?


第二,政府制定房产政策的方向。

下图是PR买组屋需要等3年的规定,相信很多人听说了。

这个规定是一个明确的风向标。

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2013年起,永久居民家庭不可以整套出租组屋。买了公寓的永久居民家庭必须在6个月之内卖掉组屋。这些新规定又是针对永久居民的精准打击。

买价贵,难卖出。只能自住,不能出租。这就是PR家庭目前面对的局面。

组屋对于PR家庭最大的意义,就是在资金有限的情况下,可以早日拥有自己的小窝,满足居住刚需。

说完了组屋市场的情况,下面再来谈谈公寓市场。

公寓是开放给所有人的房产市场。这是个完全不同的游戏场地,充分市场化,自负盈亏。

公寓市场的参与者,首先人数不多。新加坡2014年的人口数据调查显示,住公寓的居民仅占总居民人口的12%。不像组屋市场是国家的根本。

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第二,公寓的门槛比较高,一个三房公寓的价格基本上100万起。参与者基本都是中高收入人群,经济能力比较强,不属于社会弱势群体。

对于公寓市场,政府的基本原则是不保护,不干涉

所以大家可以看到,买组屋有各种各样的限制。必须卖掉海外房产,公民必须住满五年才能出租组屋和买二套房。买组屋的6个月之内必须卖掉公寓,等等很多。

买公寓就没什么限制。只要资金足够,就可以入场。快车道和慢车道的概念同样存在,就是新公寓和二手公寓。

但是最近两年推出的房产降温措施,还是影响到了公寓市场。比如说额外买家印花税(ABSD),公民第一套免交税,永久居民第一套需要交5%的税,外国人第一套就要交15%,大大抬高了非公民的买公寓成本。

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还是用桌子上的游戏场地来形容,公寓游戏的入场门票不是身份,而是资产。比如说三房100万起,公民出100万就可以买票入场,但是外国人需要花115万才能买到同样的一张门票。

换句话说,拥有同样资产的情况下,公民可以优先入场。


今后,组屋将是新加坡保障民生的工具,脱离投资用途,失去投资价值;公寓将是新加坡房产投资工具,从设施,居住水准,价格上,和组屋拉开更大差距。

时间将会证明一切,让我们拭目以待。