2015年10月

公寓是怎样炼成的

不久以前看到一则新闻,长沙一栋57层的高楼,19天就完工了,相当的牛叉。就是下图这货,不知道住满了没有。
在新加坡,这样的速度连做梦都做不到。 今天我就来八一下,新加坡的公寓是怎样炼成的。

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购地:土豪运动会


新加坡每年发售的土地,是提前半年就规划好的。发售的数量和人口情况,房产政策等相呼应。比如2015年发售的土地面积比去年减少了50%。

等到土地发售的时候,政府就说话了:俺要卖这块地了,地点在哪里,面积多少,可以建多少室内面积,各位土豪报个价呗。新加坡的小发展商,中发展商,大发展商,大大小小几十号,只要有兴趣的,都可以在规定时间内投标。投标和拍卖稍有不同:排名是不断的举牌,举到没别人举了,就是你的了;土地发售只有一轮,小发展商中发展商大发展商都只有一次机会报价,价高者得地。

这个报价相当的有学问了。标的太高以后卖房压力大,标低了拿不到地。发展商投标前都会做详细的市场调查,有些还会刺探对手的情报。理论上,第一名只要比第二名高一块钱就可以拿到地。然而各个发展商的标价是不透明的而且是保密的,所以结果常常是非常惨烈的。

有一块北部的地,第一名的发展商标价比第二名高了47%,就因为志在必得,花钱那是相当的任性,用几亿打了个大水漂。发展商都是土豪,这位绝对是土豪里的战斗机!

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一般来说,标地的成本是公寓所有成本的65%左右。萝卜觉得,想控制公寓的价格是很简单的,只要小小改一下标地的程序:价高者得改为价低者得即可。:-)土地大头不控制,别的都是浮云。


因为发售的土地实在太少,怕土豪们闹事,新加坡还有一个备用方案。政府会公布一些备用土地,不直接发售,而是供发展商“勾地”。所谓”勾地”,就是一个发展商站出来说,大哥,这块地小弟看上了,只要大哥拿出来卖,我保证以不低于多少的价格投标!政府说,不错不错,小样挺有钱,就这么办。然而,投标的结果,往往不是勾地的发展商拿到地,依然是价高者得,所谓的黄雀在后就是这样吧。

规划:给公寓画个样子


得了地的土豪要么相当高兴要么相当郁闷,主要看和第二名的价格差距。不管高兴还是郁闷, 接下来就得搞规划了。建筑设计师和景观设计师出马!

为啥要建筑设计师和景观设计师?因为这是个看脸的世界。没有高大上的外观和漂亮的大堂,地点再好也是浮云。既然大家这么爱美,建筑设计师和景观设计师也就尤为重要了。

玩儿命干了3-6个月时间,设计师们拿出了美轮美奂的设计。

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如果发展商是有志青年,励志那个奖项什么的,设计师们更得加油了,估价每天得睡办公室。新加坡建筑界的最高奖项是建筑卓越奖 – BCA Construction excellence award,获奖的项目必须在管理,技术,创新,生产力和建筑品质方面达到超高的水准。如果公寓可以得到这个奖项,买家对质量不用担心了,杠杠的!比如 Boulevard Vue 就是2015年建筑卓越奖的获奖者之一。

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接下来,模型师就出场了。模型师的工作就是把设计师设计的公寓立体的展现在我们面前,毕竟2D的世界和3D的世界是不同的。

这一切通过审批之后,工程可以开动啦。

建筑设计的成本占所有成本的5%左右。


建造: 万丈高楼平地起


终于动工了,少不了剪个彩呀什么的。然后建筑商出场了。新加坡绝大多数发展商是没有建筑团队的,所以建造的部分大多由建筑商完成。建筑商按设计师的图纸开建,浪漫的设计师和现实的建筑师每天都会很热情的交流:

建筑师 “傻X,你的设计老子做不了”

设计师 “二货,老子就要这么设计”

质检师 “你们吵我不管,质量不过关弄死你们”

……..

如此3年时间,公寓就建成了。


主要的工程阶段:

  • 地基,耗时一年左右;

  • 主体建筑,耗时六个月到一年;

  • 墙体,耗时三到六个月;

  • 天花板,耗时三到六个月;

  • 线路和下水道,耗时三到六个月;

  • 公寓内部道路,停车场,耗时三到六个月。


建筑成本大约占所有成本的26%(含设计成本)。


到这里,我们的公寓就建成了,除了以上的成本之外,还有的成本包括融资成本,法律咨询成本和税务,市场推广费用,加起来大约占9%。



最后,我们来看一下近期售出的土地情况:


2015年6月30日,女皇镇地铁附近,一块10516平方米的公寓用地以4亿8千3百万标出,土地成本871.1每方尺。预估建筑成本1亿6千6百万,融资成本3千3百万,法律税务成本4千9百万,行销成本8百万。总成本 1336每方尺。


2015年6月23日,大巴窑6巷,一块12154平方米的公寓用地以3亿4千5百万标出,土地成本755.3每方尺。预估建筑成本1亿3千7百万,融资成本2千4百万,法律税务成本3千7百万,行销成本6百万。总成本1204每方尺。

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