2015年10月

写在第一期前面的话:大家好,我是彭威,英文名罗伯特,朋友都管我叫萝卜。发帖的时间也不短了,一直也没有一个响亮的系列。万事通的通哥说,就叫萝卜系列呗,一锤定音。萝卜点评正式开跑 – 萝卜点评,新加坡说房市!

Modern Villa

第一辑:新加坡人口白皮书2015

啥是白皮书?白皮书是一国政府或议会正式发表的以白色封面装帧的重要文件或报告书的别称。白皮书作为一种官方文件,代表政府立场,没有文学色彩。白皮书各国的文件分别有其惯用的颜色,封面用白色,就叫白皮书。

 

那位说,萝卜你不是说房市的吗,这人口白皮书扯啥犊子呢?没有人口呢就没有房市。君不见,中国说房市必谈北上广深,为啥?就是人多。为啥不去鄂尔多斯炒房?因为那里羊多,人不多。为啥不去南北极炒房呢?就是爱斯基摩人人口不足哟。人口和房市息息相关。没有人口就没有房市。

2013版的人口白皮书提出了2030年新加坡的人口总框架,690万。原文说的是,2020年,新加坡总人口(包括公民和非公民)预计介于580万到600万之间。 到了2030年,新加坡总人口可能达到650万到690万之间。

 

我们来看看2014-2015年度的人口实际变化。

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也就是说,每年的新公民和外国人口增加的人数差不多一半一半。

如果我们根据这个年度数据向后推算,2020年的总人口将会是586万人,处于2013版白皮书预计的580万-600万人口的低端,但也算是达成了人口目标。

2030年的总人口将是651万,同样达成了650-690万人口的低端目标。                                                                                  

所以,现在适度从紧的移民政策很有可能是持续性的。每年新增长的公民数目不会剧烈变化,07,08年大放水的局面应该是很难再次看到了。


但是!只看数字本身同样是有欺骗性的。

不变的年度数字下面,隐藏着另一个变量。

新加坡庞大的老年人群体和低迷的婴儿出生率。

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新加坡居民平均年龄39.6岁。50岁到70岁这个阶段的群体非常庞大。15年后,这个群体将会是65岁到85岁的群体。基本失去劳动能力。
替代性的新生人口呢,看看0-20岁的群体。未来的花朵们数量呈现倒金字塔型,很糟糕的人口结构。
再参考下图的出生率和死亡率。

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2014年度,新加坡有4万两千个婴儿出生,1万九千人口死亡。人口净增长两万出头。

随着两条线的距离越来越近,这个“净增长”数字只会越来越少。

如果我们按照每年稳定增加3.2万公民来计算未来15年的新加坡总人口,每年需要引进的新移民数量实际上只能越来越多。

这就是为什么2013版的人口白皮书里写道:“我国每年将引进一万五千至两万五千名新公民。”

今年执政党高票当选,算是过了民意一关。白皮书制定的远期目标会持续执行下去。

过去几年,相信每年引进的新移民数目是接近一万五千的低端。

未来的新移民人数会逐步接近两万五千的高端。

抛开数字方面,新加坡对于外国人才的素质要求也不断提高。 这点体现在SP和EP准证不断增加的薪水要求上面。

同时,对于工作准证携带家属的要求也越来越严格了。

最新一轮的政策调整以后,网友戏称,月入没有五千刀别想带老婆,没有一万刀别想带爸妈!


SP和EP的薪水要求提高,影响会首先在出租市场体现出来。短期是负面影响,长期来看,引进更高薪的人才对出租市场的影响应该是正面的。

这个是推测,我们过两年再回头来看结果。


下图是外来人才的结构分布表。数字来自于人力部。

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在考虑房产投资的时候,外来人口数量是一个重要的考虑因素。

这一点上,新加坡和北京上海的局面非常类似。

外来人口不像本地人有自己的房子。刚来的时候必须租房,产生了大量的租房需求;等到结婚生子,落地生根的时候,买第一套房就成了刚性需求。

今后的人口趋势,应该是在常量的数字背后,每年持续增加高素质新移民的数量,补充不断萎缩的本地人口。这是大趋势。

外来人口的数量,推动了房产需求,是房产长期升值的决定性因素之一。

再来谈谈新加坡本地人口的变化。

第一点,本地人口薪水上升的速度很快。

购买新组屋的收入上限,最近刚刚调升到了一万两千。也就是说现在月入1万2以上的家庭,政府才会认为你是高收入者,不再有资格享受政府福利。

如果说过去2006年到2011年期间,新加坡房产的速度火箭上升,引起民怨沸腾,那么这几年房价停滞不前,国民收入却一直在增加,已经逐步赶上来了。

收入增长带动了对更好生活的追求。

下图是新加坡1990年以后的居民家庭居住情况分布。

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组屋是新加坡的社会根本,住在组屋的家庭永远占据绝大部分。但是这个数字本身在不断下降。

2000年,88%的家庭住在组屋里。

2010年,这个数字变成82.4%。

2015年,最新的数字是80.4%.

90年代,最大的居民群体住在三房式组屋里。现在已经变成了四房式组屋。这个趋势预计还会持续很长时间。

随着收入和生活水平的增长,公寓人口在逐步上升。


第二点,家庭数量不断上升,每户平均人口数量不断下降。

下图是全国常住居民的家庭数量。(常住居民指的是公民和永久居民)

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最新的全国家庭数量达到了120万户,这是历史最高数字。同时,平均每户人口3.43人,这是个历史最低数字。

现在很多一房和两房的小户型卖得很火,除了首付低,容易出租的因素之外,真的有很多人是买来自住的。


最后,我们来看一下全国的房产库存量。

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从第一张图表,我们做个简单的加法。
截止2014年,全国组屋加私宅的全部房产,总共约一百二十五万间。

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第二章图表,列出了2015年到2018年的房屋供应量,约17万7千间。

我们再做一次简单的加法,截止2018年,全国组屋加私宅,供应约一百四十三万。

扣掉120万户居民家庭的自住需求。

排除一部分居民家庭不在新加坡。

只剩下二三十万间房子,供应外来人才的租房需求。

我们再回头看一次外来人才的分布表。

最新的外来人口总人数163万人。未来预计每年会有3-4万的外来人口进入新加坡。其中SP/EP准证持有者和学生是出租市场的主力。

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第二张图表的供应量截止2018年。那么2018年以后的房产供应呢。
新组屋(BTO)应该会保持每年一万以上的稳定数目。这个可以看成是政治正确的做法。
随着国人收入的增长,EC的供应会大幅度增加。这个同样是政治正确。
公寓呢,几乎没有了。
下图来源自市区重建局(URA)。给大家感受一下。

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2016年的私宅达到了供应的峰值。2017年以后,私宅的供应量锐减。2019年完工的私宅,仅仅是2016年的五分之一。

为什么供应量没了?因为政府不卖地了。

新加坡和北上广深本质的区别在,无法扩大土地。北京可以扩大到望京河北,上海可以扩大到南通江苏,但新加坡无法扩大到马来西亚。新加坡扩大土地的唯一途径,就是填海。然而,填海也快到头了。为什么呢?一开始填近海,大约只有10米的水深。渐渐的,填到50米。现在大约有100米了。也就是说,需要10倍的土石,才可以填出和当初一样的面积。


萝卜总结一下:新加坡人口增加是一个大趋势,增加放缓也是一个大趋势。但这个放缓和鄂尔多斯的放缓有本质的区别。新加坡想进来的人满满的,水龙头一开要多少有多少。鄂尔多斯是没人去。新加坡土地增加不是一个大趋势,用一块少一块。为啥新加坡大多数房子都不是永久地契的?原因就在这里。